Jak vydělávat na Airbnb a nedostat se do křížku se zákonem

Investice do nemovitosti v atraktivní lokalitě není v dnešní době špatný tah. Připravila jsem pár rad ohledně toho, jak na takové nemovitosti nejlíp profitovat.

Jestli patříte mezi tu šťastnější část podnikatelů a máte za sebou první velké zisky, anebo pokud vám do klína spadlo příhodné dědictví, popř. pokud čirou náhodou zrovna prcháte z velké bankovní loupeže (což doufám není váš případ), měli byste pečlivě zvážit, jak nejlépe vaše nově nabyté bohatství zhodnotit.

Investovat vše zpět do vaší firmy za účelem růstu je standard, ale i dobrý byznys může jednou krachnout, a proto není od věci vytvořit si záložní plán. Postavte velký trezor, naplňte ho zlaťáky a skákejte do něj každé ráno šipku – tak tuhle radu ode mě rozhodně neuslyšíte, místo toho si v následujících řádcích objasníme základy krátkodobého pronájmu bytu.

Poskytování služeb, mezi které patří i pronájem nemovitostí nepodnikajícími lidmi a ne-firmami, je v dnešní době stále běžnější a jednodušší. K usnadnění poskytování a sdílení služeb běžnými lidmi přispívají i platformy typu Airbnb, homelidays, wimdu, které byste si měli na úvod proklepnout. Řeč však nebude o tom, jak je používat a která z nich přivede nejvíce klientů, nýbrž jak pronajímat, abyste se nedostali do křížku se zákonem.

Některá pravidla a zákony jsou srozumitelné a jednoznačné, u jiných už to tak jednoznačné není a můžeme se ocitnout na hraně zákona. Zaměříme se mimo jiné i na využití našich zákonných práv, která nám, jako nájemci, pronajímatel nemůže upřít. Jak je možné se z oné pomyslné hrany zákona odvrátit na správnou stranu a mít vše legislativně v pořádku, ačkoliv morální aspekty „dvojího pronajímání“ mohou zůstat částečně diskutabilní.

Lze se nějak vyhnout zákazu podnájmu u bytů v družstevním vlastnictví?

Byt, který hodláte krátkodobě pronajmout, může být v osobním nebo družstevním vlastnictví. Pokud jde o vlastnictví osobní, logicky jej můžete pronajmout, komu chcete. Jste-li družstevníkem, obecně musíte mít k podnájmu souhlas družstva. Pokud však máte družstevníky, s kterými nedospějete ke shodě, existuje cestička, jak se nepříjemnému handrkování vyhnout.

Dle § 2274 nového občanského zákoníku souhlas družstva mít nemusíte, pokud si v daném bytě necháte zapsat trvalé bydliště a pronajmete pouze část bytu, např. polovinu bytu turistům nebo pokoj studentům. To vám družstvo zakázat nemůže.

Jak (ne)platit poplatky družstvu nebo SVJ za osoby k zúčtování služeb?

Podle § 2 zákona č. 67/2013 Sb. jsou rozhodnými pro zúčtování služeb pouze osoby, které v bytě bydlí déle než 2 měsíce. Z tohoto zákona lze vyvodit, že pokud pod terminologií „osoba“ máme za to, že se jedná o jednu konkrétní osobu, není nutné za takové osoby pobývající v bytě méně než 2 měsíce platit jakékoliv poplatky. Lze tedy předpokládat, že se mezi takové osoby bude řadit většina vašich krátkodobých nájemníků. Pro dobré vztahy se sousedy je však vhodné rozúčtování provést dle průměrného počtu pobývajících osob v každém měsíci.

Je nutné prostory sloužící k ubytovávání turistů kolaudovat jako ubytovnu?

Každá část nemovitosti je kolaudována pro určitý účel užívání, tedy např. jako kancelář, ubytovna, sklad, byt apod. Otázka tedy zní: Je nutné ubytovávat turisty pouze v prostorách kolaudovaných jako ubytovna, které navíc musí splňovat určitá kritéria daná stavebním zákonem? Odpověď souvisí s právním vztahem, na základě něhož u vás turista pobývá. Pokud se jedná o smlouvu o ubytování, je potřeba ubytovávat v prostorách kolaudovaných jako ubytovna.

S turistou však lze uzavřít i klasickou nájemní smlouvu, a tudíž se ve vašem právním vztahu bude jednat o nájem bytu či jeho části, která je kolaudována jako byt a určena k bydlení. Tyto právní vztahy je navíc možné uzavřít pouze ústně, což vzhledem k jejich krátkodobosti není neobvyklé. Zde se jedná právě o turisty, kteří tento typ ubytování vyhledávají, z nějakého důvodu nechtějí být na hotelu nebo ubytovně, načež účelně volí ke svému pobytu rezidenční objekty kolaudované jako byty.

Jak provést stavební úpravy bez stavebního úřadu?

Od roku 2013, s novelizací stavebního zákona č. 183/2006 Sb, již nejste zatěžováni peripetií se stavebním úřadem, a to dokonce ani při rozsáhlejší rekonstrukci. Pokud budete provádět stavební úpravy, kterými nezasáhnete do nosných konstrukcí stavby (pozor, v panelovém domě může být nosná také 15 cm široká zeď), nebudete měnit vzhled stavby (týká se vrchní schránky budovy), vaše rekonstrukce nebude mít vliv na životní prostředí a neovlivníte negativně požární bezpečnost (nebudete vytvářet nová okna, díry do fasády apod.), nejste povinni žádat o stavební povolení ani rekonstrukci ohlašovat. Stavební úřad nezajímá, zda vybudujete pár příček, zazdíte dveře či přesunete koupelnu a kuchyň.

Musíte si však dát pozor, pokud se vaše nemovitost nachází v památkově chráněném území. V takových případech je nutno případné rekonstrukce a další změny jak vnější, tak vnitřní schránky budovy konzultovat s památkáři.

Jak zdanit zisk z nájmu nebo podnájmu?

Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba, spadá na vás povinnost zdanění příjmu dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Nyní přichází v úvahu dvě možnosti. První možností, pokud máte velmi nízké náklady, je uplatnit výdajový paušál ve výši 30 %. Ten však může činit maximálně 600 000 Kč.

Pokud vaše náklady převyšují tento paušál nebo máte natolik vysoké výdělky, že by váš paušál překročil povolené maximum, využijte druhé možnosti uplatnění zdanění, a to na základě vašich skutečných výdajů. V tomto případě budete vést daňovou evidenci a uplatňovat reálné náklady. Příjem z podnájmu je oproti jiným příjmům daňově příznivý, jelikož z něj nemusíte platit zdravotní ani sociální pojištění.

widgety

Kdy musím hlásit cizinecké policii pobyt cizince?

Dle zákona č. 326/1999 Sb. o pobytu cizinců na území ČR se každý cizinec z EU musí hlásit na policii, pokud v ČR pobývá déle než 30 dnů. U cizinců mimo EU tato povinnost nastává již u pouhého jednoho dne ubytování. Pokud tedy ubytováváte turistu za úplatu a nejedná se o osobu blízkou, spadá na vás povinnost oznámení ubytování cizinecké policii do 3 pracovních dnů po jeho ubytování.

Kdy a kde musím hradit lázeňský poplatek městu?

Dle zákona č. 565/1990 Sb. o místních poplatcích je ubytovatel povinen odvádět městu poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt fyzických osob, které u něj přechodně a za úplatu pobývají za účelem turistického ruchu nebo léčení. V případě jiného druhu pobytu, např. prokázání studijního či pracovního pobytu, poplatek odvádět nemusíte.

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 10. 8. 2016 17:37

Poradna – pokud si nevíte rady

Další poradny Nové téma

Školení Google Analytics

  •  
    Jak vyhodnocovat úspěšnost reklamních kampaní.
  • Jak ovládat Google Analytics a najít co potřebuji.
  • Jak měřit hodnotu objednávek z webu.

Detailní informace o školení Google Analytics »

Sledujte Podnikatel.cz

Facebook Twitter Google+