Katastr nemovitostí v novém aneb průvodce platnou úpravou

Jak dlouho je nutné čekat pro zapsání vkladu do katastru? Má vůči vám katastr nějaké povinnosti? Jak se zachovat, pokud jsou údaje v katastru nepravdivé?

S nástupem roku 2014 nabyl účinnosti zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“). Cílem zákonodárce se stala jednak snaha o odstranění dvojkolejnosti úpravy (do té doby evidované poměrně nepřehledně v rámci zákona č. 344/1992 Sb. a zákona č. 265/1992 Sb.) a jednak nutnost navázání na rozsáhlou rekodifikaci soukromého práva spojenou s účinností nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“). Změna právní úpravy se přirozeně dotýká stávající praxe při jednání s katastrálními úřady, ať už co se týče série nových věcných práv zapisovaných do katastru nemovitostí nebo odlišnými formálními postupy katastrálních pracovišť. 

Ilustrační obrázek
Autor: www.isifa.com

Od roku 2014 je významně posílena informační povinnost katastrálního úřadu.

Přijetí katastrálního zákona se dočkalo výrazné mediální odezvy věnované především zavedení principu materiální publicity (upravené v ust. § 980 odst. 2 NOZ), který měl údajně ospravedlňovat krádeže nemovitostí. Dramatické scénáře spojené také s obnovením zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě či chceme-li stavba je součástí pozemku) se nicméně nekonají. Je však vhodné se blíže seznámit s vybranými ustanoveními nové právní úpravy za účelem předejití problémům spojeným s neznalostí některých ustanovení.

Základní zásady a otázka důvěry v údaje zapsané v katastru

Vraťme se jako první k již zmíněné zásadě materiální publicity, kterou lze volně vyložit jako důvěru v údaje zapsané v katastru nemovitostí. Vycházejme přitom z ustanovení § 980 odst. 2 NOZ, jež říká: Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. V případě pochybností bude tedy rozhodující stav a informace zapsaná v katastru nemovitostí nikoli stav skutečný. Byť se uvedený způsob formulace může zdát diskutabilní (odtud ostatně pramení dřívější mediální pochybnosti), závažnější interpretační problémy působila především zrušená právní úprava postavená na zásadě dobré víry v pravdivost a úplnost údajů v katastru. V současnosti lze doporučit, aby potenciální účastníci řízení aktivně zjišťovali, zda údaje v katastru reálně souhlasí, ať už pomocí dálkového přístupu na portálu www.cuzk.cz nebo formální kontrolou prostřednictvím pořízení aktuálních listů vlastnictví apod.

V případě zjištění rozporu se skutečným stavem svědčí dotčené osobě právo domáhat se nápravy u soudu. Zároveň je možné za předpokladu prokazatelného podání žaloby zapsat do katastru poznámku spornosti (vždy na žádost), která oslabuje dobrou víru jiných osob ve správnost problematického údaje. Poznámka spornosti pak bude v katastru nemovitostí evidována až do pravomocného rozhodnutí soudu.

Čtěte také: Od nového roku se mění pravidla zápisu na katastr

Dosavadní spory vedené v souvislosti s rozlišováním zápisu záznamu nebo vkladu řeší zásada intabulace. Jakýkoli zápis práva se provádí nově pouze vkladem, ať už jde o vznik práva, jeho změnu nebo zánik bez ohledu na skutečnost, s níž je spojen (typicky rozhodnutí soudu, příklep licitátora ve veřejné dražbě a další). Ve zkratce, jakýkoli zápis práva bude muset projít vkladovým řízením, které logicky klade na účastníky přísnější požadavky co do předkládaných listin.

Zmiňme také zásadu priority zápisu. Doba podání návrhu se nyní odvíjí ode dne doručení příslušnému katastrálnímu pracovišti s evidencí dne, hodiny a minuty podání. Dochází tím k regulaci případů, kdy byly návrhy na vklad podány ve stejný den a jejich pořadí bylo určováno toliko formálně.

Vklad práva do katastru nemovitostí, informační povinnost katastrálního úřadu

Od roku 2014 je významně posílena informační povinnost katastrálního úřadu. Příslušné pracoviště musí účastníky řízení uvědomit o zahájení řízení (respektive o tom, že právní poměry jsou dotčeny změnou) nejpozději den poté, kdy k takové změně došlo. Zákon zůstává poměrně velkorysý při výběru prostředku k doručování. Připouští doručování do datové schránky, poštou, emailem, prostou SMS zprávou i upozorněním v rámci placené služby sledování změn v katastru. Pozitivum přináší snížení počtu smluvních vyhotovení, které je nutné podat s návrhem na vklad. Oproti původnímu požadavku vyhotovení dle počtu účastníků plus dva, aktuálně stačí pouhý jeden stejnopis listiny.

Při bezproblémovém splnění veškerých náležitostí a podmínek vkladu dojde k jeho povolení. Zásadním nedostatkem nové právní úpravy je však s odkazem na ust. § 18 odst. 1 katastrálního zákona formulace „nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace dle ust. § 16 odst. 1 (informace o zahájení řízení, pozn. autorky).“ I přesto, že původní právní úprava dávala katastrálnímu úřadu možnost provést vklad práva ve lhůtě 30 dnů, v běžné praxi prováděly katastrální pracoviště vkladová řízení v řádu několika dní. Nové zákonné znění tudíž odporuje snaze o co největší urychlení úředního postupu a lze jej označit za nutnou komplikaci. 

 Dřívější zvyk doručení smlouvy s doložkou o provedení vkladu práva se stal rovněž minulostí. Nahradil jej úspornější přístup vyrozumění účastníků řízení. Za předpokladu zastoupení zmocněncem bude informován jak on, tak zastoupený účastník, to vše s cílem zabránit případnému falšování dokumentů a zachování možnosti obrany proti nezákonnému postupu.

Čtěte také: Od roku 2014 je nutné pravidelně sledovat údaje v katastru nemovitostí

Proti povolení vkladu ve prospěch neoprávněné osoby je přípustná obrana zakotvená v ust. § 986 NOZ, který počítá s možností vyznačení poznámky spornosti bez nutnosti předchozího podání žaloby u soudu. Uplatnění práva soudně je však třeba doložit ve lhůtě dvou měsíců ode dne podání žádosti o vyznačení poznámky spornosti. Za situace, kdy dojde k přerušení řízení nebo jeho zastavení, je standardně přípustné odvolání. Odlišný režim se uplatní při zamítnutí návrhu na vklad, neboť zde se nepřipouští opravný prostředek, obnova řízení ani případný přezkum (blíže viz ust. § 18 odst. 5 katastrálního zákona). Účastníci budou nuceni postupovat dle části pátého občanského soudního řádu prostřednictvím žalobního návrhu k soudu.

Vybraná ustanovení prováděcí vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)

Pojednání o základních změnách spojených s účinností katastrálního zákona by nebylo kompletní bez alespoň stručné zmínky o prováděcí úpravě. Ta se soustředí na specifikaci a zpřesnění zákonných ustanovení, přičemž dále doplňuje některé užitečné informace. Uveďme ve zkratce následující okruhy:

Evidence cenových údajů a údajů pro daňové účely

Katastr nemovitostí s odkazem na ustanovení § 4 odst. 1 písm. c) obsahuje nově cenové údaje a údaje pro daňové účely. Katastrální vyhláška pak dále upřesňuje, že cenovým údajem se rozumí údaj o dosažené kupní ceně nemovitosti nebo skupiny nemovitostí. Z důvodové zprávy vyplývá jejich použití pro orgány veřejné moci a realitní trh.

Postup při ověřování pravosti podpisu u soukromých listin

Vzhledem k upřednostnění vkladového řízení a umožnění rozsáhlejšího použití elektronických dokumentů je katastrální úřad oprávněn zkoumat pravost vlastnoručních i elektronických podpisů na soukromých listinách, které nejsou úředně ověřeny. Ověřování se děje samostatným prohlášením podepsané osoby u příslušného katastrálního pracoviště; prostřednictvím listiny obsahující prohlášení advokáta o pravosti vlastnoručního podpisu; v případě právnické osoby je předložen podpisový vzor s úředně ověřeným podpisem jednající osoby shodný s vlastnoručním podpisem na listině a doklad o oprávnění této osoby jednat za právnickou osobu (pakliže tato skutečnost nevyplývá z informací dostupných v příslušném registru). 

Elektronickému podpisu se věnuje ust. § 64 katastrální vyhlášky, přičemž katastr vychází z údajů obsažených v kvalifikovaném certifikátu, nebo uznání projevu vůle a potvrzení o držení certifikátu u fyzické osoby. Právnická osoba může být vyzvána k předložení dokladu o oprávnění podepisující osoby za ni jednat.

EBF16

Některé listiny pro zápis vkladem

V případech, kdy zákon explicitně nestanovuje listinu, na jejímž podkladě má být změna zapsána do katastru, lze tuto skutečnost prokázat souhlasným prohlášením, potvrzením o zániku nebo promlčení práva, prohlášením o vzniku práva či potvrzením o vzniku, změně nebo zániku práva vydaného orgánem veřejné moci (v podrobnostech viz ust. § 66 a následujících katastrální vyhlášky).

Nová právní úprava bohužel vykazuje nedostatky. Pokud pomineme značnou administrativní zátěž úřadů spojenou ať už s procesy ověřování, kontrolou údajů pro doručování apod., bude v praxi nutná hlavně aktivita a trpělivost ze strany samotných účastníků řízení.

Poradna – pokud si nevíte rady

Další poradny Nové téma

Školení PPC reklamy pro začátečníky

  •  
    Principy fungování PPC reklamy.
  • PPC nejsou jen ve vyhledávačích.
  • Zjednodušte si správu šikovnými nástroji.

Detailní informace o školení PPC reklamy »

Sledujte Podnikatel.cz

Facebook Twitter Google+