Hlavní navigace

Nový občanský zákoník dolehne i na nájemní smlouvy. Víme jak

 Autor: http://www.isifa.com
Redakce 18. 6. 2013

Nový občanský zákoník mění podstatným způsobem i vztahy vyplývající z nájemních smluv. Poznejte je na konkrétních případech.

Nový občanský zákoník mění podstatným způsobem i vztahy vyplývající z nájemních smluv. Vedle samotného faktu, že se zásadně mění některá existující pravidla, je nutno zdůraznit skutečnost, že nový občanský zákoník se použije nejen na nově uzavírané smlouvy, ale i na smlouvy stávající, a může tak podstatným způsobem zasáhnout do již trvajících vztahů. Níže uvádíme několik příkladů. 

Práva nájemce mohou být dotčena změnou vlastníka 

Ilustrační obrázek.
Autor: http://www.isifa.com

Pronajímatel bude nově muset nájemci uhradit všechny stavební zásahy na své nemovitosti. 

Dosud platí jednoduché pravidlo: Kdo koupí pronajatou věc, vstupuje do práv pronajímatele. Tím jsou chráněna práva nájemce, který změnou vlastníka není nijak dotčen. Pokud prodávající kupujícímu zatají, že věc je pronajata, jedná se čistě o vztah mezi prodávajícím a kupujícím. Nový majitel věci tak může uplatňovat vůči prodávajícímu práva z právních vad věci a od kupní smlouvy odstoupit nebo požadovat slevu. Nový občanský zákoník však zavádí pozoruhodnou novinku. Bude totiž platit, že „převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví“. Toto pravidlo neplatí pouze tehdy, pokud nový vlastník o takových ujednáních věděl. Problémem pak je, že ustanovení o povinnostech pronajímatele, která zákon nestanoví, obsahuje většina nájemních smluv. 

Dále bude nově platit: „Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem.“ Jaká okolnost zakládá „rozumné pochybnosti“ určí teprve soudy. Problematickou útěchou pro nájemce v takových případech bude, že se může po pronajímateli domáhat zaplacení přiměřeného odstupného. Jak se takové odstupné bude určovat, není v současné době jasné. Pozitivní skutečností je fakt, že se uvedené ustanovení v zásadě nevztahuje na nájem bytů. Lze očekávat, že rozhodovací praxe soudů dopady těchto ustanovení na nájemce upraví na únosnou míru. Než se tak stane, budeme zajisté svědky mnoha pokusů, jak se na základě těchto ustanovení zbavit nepohodlných nájemců nebo alespoň nepohodlných povinností. 

Čtěte všechny články týkající se nového občanského zákoníku.

Zákoník přidělá starosti i pronajímatelům 

Dva příklady za všechny. Doposud platilo v případě nebytových prostor pravidlo, že se v případě skončení nájmu vrací předmět nájmu ve stavu, v jakém byl převzat, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Pokud tedy nájemce provede v prostorách (byť se souhlasem pronajímatele) stavební změny, je povinen je odstranit (bez nároku na náhradu). Podle nového občanského zákoníku však platí, že změny provedené se souhlasem pronajímatele (zhodnocení) je pronajímatel povinen nájemci uhradit (podle míry zhodnocení). S ohledem na to, že se nový občanský zákoník vztahuje i na běžící smlouvy, může to mít na mnohé pronajímatele velmi negativní dopady. 

Právní poradna online: Položit nový dotaz do právní poradny

Další nové pravidlo, které může překvapit pronajímatele nebytových prostor (dle nového občanského zákoníku prostor sloužících k podnikání) je § 2315, dle kterého je pronajímatel (resp. nový nájemce) za určitých okolností povinen uhradit původnímu nájemci náhradu za výhodu, kterou získali převzetím zákaznické základny, kterou původní nájemce vytvořil. V praxi se to může týkat například maloobchodních provozoven, kdy se vypovězený nájemce bude moci domáhat této náhrady.

Petr Dobeš, advokát, TaylorWessing e|n|w|c advokáti

Našli jste v článku chybu?

22. 6. 2013 18:37

JKL (neregistrovaný)

A pak také pokud skončí nájemní smlouva jiným způsobem než výpovědí danou pronajimatelem (například smlouva bude na dobu určitou na rok a pronajimatel nedá výpověď, ale pouze ji nájemci neprodlouží), pak i pokud nájemce provozoval úspěšnou pivnici a pronajimatel ihned začne na tom samém místě také provozovat pivnici, žádnou náhradu původnímu nájemci platit nemusí...

Proto myslím, že pronajimatelé se k tomu postaví prostě tak, že smlouvy nebudou uzavírat na "dobu neurčitou", ale budou jen prodlu…

22. 6. 2013 18:18

JKL (neregistrovaný)

Protože aby měl nájemce právo od nového nájemce nebo pronajímatele na náhradu za "zákaznickou základnu" musí být splněny tyto podmínky:

1) Výpověď musí iniciovat pouze pronajimatel
2) Výpověď nesmí být dána z důvodu hrubého porušení povinností nájemce (např. neplacení nájemného)
3) Pronajímateli nebo novému nájemci musí vzniknout VÝHODA a musí "převzít uživatelskou základnu". Tedy například po provozovateli pivnice musí začít provozovat také pivnici nebo obdobné zařízení...

Pokud dá ale…

120na80.cz: Na ucho teplý, nebo studený obklad?

Na ucho teplý, nebo studený obklad?

Měšec.cz: Jak vymáhat výživné zadarmo?

Jak vymáhat výživné zadarmo?

DigiZone.cz: Recenze Prostřeno: cirkus postižených

Recenze Prostřeno: cirkus postižených

Podnikatel.cz: Na poslední chvíli šokuje vyjímkami v EET

Na poslední chvíli šokuje vyjímkami v EET

Podnikatel.cz: Přehledná titulka, průvodci, responzivita

Přehledná titulka, průvodci, responzivita

Vitalia.cz: Říká amoleta - a myslí palačinka

Říká amoleta - a myslí palačinka

Root.cz: Vypadl Google a rozbilo se toho hodně

Vypadl Google a rozbilo se toho hodně

DigiZone.cz: ČRa DVB-T2 ověřeno má i Sharp

ČRa DVB-T2 ověřeno má i Sharp

Měšec.cz: Finančním poradcům hrozí vracení provizí

Finančním poradcům hrozí vracení provizí

Podnikatel.cz: Daňové úlevy s EET nestačí. Budou zdražovat

Daňové úlevy s EET nestačí. Budou zdražovat

Podnikatel.cz: K EET. Štamgast už peníze na stole nenechá

K EET. Štamgast už peníze na stole nenechá

DigiZone.cz: HD programy ČT i v UPC Horizon

HD programy ČT i v UPC Horizon

120na80.cz: Jak oddálit Alzheimera?

Jak oddálit Alzheimera?

Podnikatel.cz: Italové dělají mozzarellu z mléka z Česka

Italové dělají mozzarellu z mléka z Česka

Podnikatel.cz: Udávání kvůli EET začalo

Udávání kvůli EET začalo

Podnikatel.cz: Babiše přesvědčila 89letá podnikatelka?!

Babiše přesvědčila 89letá podnikatelka?!

Vitalia.cz: I církev dnes vyrábí potraviny

I církev dnes vyrábí potraviny

120na80.cz: Rovnátka, která nejsou vidět

Rovnátka, která nejsou vidět

Vitalia.cz: Chtějí si léčit kvasinky. Lék je jen v Německu

Chtějí si léčit kvasinky. Lék je jen v Německu

DigiZone.cz: Filmbox Live pro předplatitele UPC DTH

Filmbox Live pro předplatitele UPC DTH