Hlavní navigace

Podnikejte s úspěchem v oblasti pronájmů

 Autor: 258398
Jiří Velinský 10. 4. 2008

Vlastníte nemovitosti, které nevyužíváte dostatečně? Je o ně na trhu zájem? Vidíte možnosti, jak vydělávat pronájmem movitých věcí? Vzhůru do toho. Nabídněte je na trhu k pronájmu. Výše vašeho příjmu není zákonně omezena, záleží zejména na vaší šikovnosti.

Pronájem jako podnikatelská činnost může a nemusí být uskutečňován na základě živnostenského oprávnění. Od toho se odvíjí způsob, jakým budou příjmy zdaňovány a zda se stanou součástí vyměřovacího základu pro výpočet zdravotního a sociálního pojištění. Každý podnikatel si také musí ujasnit, zda bude uplatňovat výdaje paušálem, nebo bude evidovat skutečné výdaje.

Podmínky pronajímání

Ustanovení § 4 Zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, stanovuje, že: Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je živností, pokud vedle pronájmu jsou pronajímatelem poskytovány i jiné než základní služby zajišťující řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

Z toho tedy vyplývá:

1. Samotný pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není považován za živnost a může ho provozovat každý, kdo je vlastníkem nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, aniž by k této činnosti musel mít živnostenské či jiné podnikatelské oprávnění. O živnost nejde ani v případě, kdy s pronájmem jsou spojeny pouze základní služby zajišťující řádný provoz nemovitosti, bytů a nebytových prostor. Takovými službami jsou např. dodávka tepla, vody, elektrického proudu, odvoz odpadu.

2. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor se stává živností až tehdy, jestliže je spojen s poskytováním jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Může jít např. o:

  • úklid,
  • praní prádla,
  • ostrahu.

Pak se jedná o živnost ohlašovací volnou s předmětem podnikání Realitní činnost. Obstarávání služeb spojených se správou, údržbou a pronájmem nemovitostí prostřednictvím třetích osob za úplatu je živností ohlašovací volnou s předmětem podnikání Správa a údržba nemovitostí. Dále připadá v úvahu živnost Ubytovací služby.

S tím, jak založit živnost, poradí Podnikatel.cz.

Hodlá-li podnikatel soustavně pronajímat movité věci, týká se jej živnost Pronájem a půjčování věcí movitých.

Podrobnosti o jednotlivých druzích živností jsou uvedeny v tutoriálu na business serveru Podnikatel.cz.

Výše podnikatelových příjmů z pronájmu není v zásadě ničím omezena. Jen konkurencí a poptávkou.

Danění příjmů

Pokud podnikání probíhá na základě živnostenského listu, příjmy z pronájmů vždy spadají do dílčího základu daně podle § 7 Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, pod příjmy z podnikání.

Ten, kdo pronajímá nemovitost bez živnostenského listu, může zařadit své příjmy podle § 9 (příjmy z pronájmu). Daňový poradce Jan Ployer k tomu říká: Pokud by poplatník poskytoval u nájmu pouze základní služby, bude se pro účely zdanění jednat o příjmy z pronájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů.

Do dílčího základu dle § 9 vstupuje také příjem z pronájmu movitých věcí, pokud se nejedná o:

  • pronájem, který je živností nebo který je vykonáván v rámci živnostenského oprávnění (např. pronájem vlastních výrobků) – tento pronájem se považuje za příjem z podnikání,
  • příležitostný pronájem, který je příjmem ostatním.

Výše zmíněný ostatní příjem je až do výše 20 000 Kč ročně od daně osvobozen. § 38g Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, říká: Daňové přiznání je povinen podat každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly 15 000 Kč. Toto neplatí, pokud se jedná o příjmy od daně osvobozené nebo o příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně. Naopak daňové přiznání je povinen podat i ten, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 Kč, ale vykazuje daňovou ztrátu.

Uplatňování výdajů

Existují dva způsoby uplatňování výdajů:

  • paušálem,
  • evidování skutečných výdajů.

Evidování skutečných výdajů nutných k dosažení, zajištění a udržení příjmů může být administrativně náročné. Pokud jsou skutečné výdaje relativně nízké, je výhodnější uplatnit výdaje paušálem. Paušál je stanoven zákonem jako určité procento příjmů.

Uplatňování výdajů paušálem
§ %
7 – příjmy z podnikání 40
9 – příjmy z pronájmu 30

V případě podnikání, kdy pronájem není jediným zdrojem příjmů, může podnikatel k výdajům spočítaným paušálem za rok 2007 uplatnit navíc ještě výdaje na sociální a zdravotní pojištění, které jsme zaplatili za sebe i za své zaměstnance během roku 2007 (navíc i zaplacené pojistné na denní dávku při pracovní neschopnosti u soukromé pojišťovny, pokud není nemocensky pojištěný).

I když podnikatel uplatňuje výdaje paušálem, musí evidovat a archivovat některé doklady:

  • příjmy, peněžní i nepeněžní, které obdržel v hotovosti nebo na účet od 1.1. do 31.12.,
  • pohledávky, které má k 31.12.

Evidovat by měl (je to v jeho zájmu) také:

  • výdaje na zdravotní a sociální pojištění, které zaplatil v období od 1.1. do 31.12.,
  • výdaje za dlouhodobý majetek – bude se hodit, pokud začne uplatňovat výdaje podle skutečnosti.

Problematice výdajů uplatňovaných paušálem se business server Podnikatel.cz věnoval již dříve.

Pokud podnikatel eviduje skutečné výdaje, lze od příjmů z podnikání dle § 7 i od příjmů z pronájmu dle § 9 odečítat odpisy majetku, výdaje na údržbu a opravy. U těchto výdajů zákon nečiní žádné rozdíly. Poplatník může u obou druhů příjmů tvořit rezervy na opravu hmotného majetku.

Poplatník si může vybrat tu variantu, která je pro něj výhodnější.

Příklad

Podnikatel Michal Černý pronajímá pracovní nářadí a stavební stroje na základě živnostenského listu. Jeho roční příjmy činily 660 000 Kč. Výdaje nutné k dosažení, zajištění a udržení příjmů činily 200 000 Kč.

Příklad: Uplatnění výdajů
Paušál Skutečnost
Příjmy 660 000 660 000
Výdaje 264 000* 200 000
Základ daně 396 000 460 000

* 264 000 = 40 % z 660 000

Pro podnikatele Černého bude výhodnější uplatnit výdaje paušálem.

Sociální a zdravotní pojištění

Dílčí základ daně dle § 7 je součástí vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění.

Naopak dílčí základ daně dle § 9 není součástí vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění.

Anketa

Pronajímáte?

Našli jste v článku chybu?

10. 4. 2008 16:28

bubak (neregistrovaný)
Podnikatel pronajima 6 bytu. Prumerne naklady na udrzbu domu jsou 210000,- rocne. Z najmu ziska 90000,- rocne. Spocitejte jaky ma podnikatel zisk, jaky je nemravny zisk a kolik cini nadhodnota.

5. 8. 2016 15:16

Petr (neregistrovaný)

Příspěvek je neaktuální, § 4 byl již zrušen a § 3/3 písm. ah) říká, že pronájem není živností.

120na80.cz: 5 poporodních problémů a jejich řešení

5 poporodních problémů a jejich řešení

Podnikatel.cz: Přivýdělek u Airbnb nebo Uberu? Čekejte kontrolu

Přivýdělek u Airbnb nebo Uberu? Čekejte kontrolu

Podnikatel.cz: Pozor, pojišťovny mění čísla účtů

Pozor, pojišťovny mění čísla účtů

Vitalia.cz: Jak koupit Mikuláše a nenaletět

Jak koupit Mikuláše a nenaletět

Podnikatel.cz: Přehledná titulka, průvodci, responzivita

Přehledná titulka, průvodci, responzivita

Podnikatel.cz: EET zvládneme, budou horší zákony

EET zvládneme, budou horší zákony

120na80.cz: Jak oddálit Alzheimera?

Jak oddálit Alzheimera?

Podnikatel.cz: Italové dělají mozzarellu z mléka z Česka

Italové dělají mozzarellu z mléka z Česka

Vitalia.cz: 9 největších mýtů o mase

9 největších mýtů o mase

Root.cz: Vypadl Google a rozbilo se toho hodně

Vypadl Google a rozbilo se toho hodně

Měšec.cz: Jak vymáhat výživné zadarmo?

Jak vymáhat výživné zadarmo?

Podnikatel.cz: Prodává přes internet. Kdy platí zdravotko?

Prodává přes internet. Kdy platí zdravotko?

Lupa.cz: Proč Stream netočí jen Kancelář Blaník?

Proč Stream netočí jen Kancelář Blaník?

DigiZone.cz: Sat novinky: Fransat UHD Demo

Sat novinky: Fransat UHD Demo

DigiZone.cz: Perspektivy TV v roce 1939 podle časopisu Life

Perspektivy TV v roce 1939 podle časopisu Life

Podnikatel.cz: Na poslední chvíli šokuje vyjímkami v EET

Na poslední chvíli šokuje vyjímkami v EET

Vitalia.cz: I církev dnes vyrábí potraviny

I církev dnes vyrábí potraviny

Měšec.cz: Finančním poradcům hrozí vracení provizí

Finančním poradcům hrozí vracení provizí

Měšec.cz: Přejete si číslo účtu na přání?

Přejete si číslo účtu na přání?

Vitalia.cz: Znáte „černý detox“? Ani to nezkoušejte

Znáte „černý detox“? Ani to nezkoušejte