Hlavní navigace
Už zbývá jen pro podání daňového přiznání. Vyřešte je s našimi chytrými formuláři a tipy na slevy.

Výdaje na provoz kanceláře ve vlastním domku sníží základ daně

Autor: 258398
Klára Soukupová

Podnikatel si často zřizuje kancelář ve vlastní nemovitosti. Následně řeší problém, které z nákladů na provoz domu může zahrnout do nákladů firmy a snížit tak základ daně z příjmů. Nájemní smlouva není v tomto případě řešením.

Podnikatel potřebuje pro své podnikání různý majetek. OSVČ pro daňové účely odlišuje majetek, který je součástí obchodního majetku podniku. Zároveň může podnikatel používat i další majetek, který nikdy mezi obchodní majetek svého podniku nezařadí. Odlišit obchodní majetek a další prostředky, které nejsou obchodním majetkem podnikatele, je velmi důležité pro posouzení, jaké výdaje může podnikatel uplatnit při výpočtu základu daně z příjmů.

Čtěte více: Tipy, jak snížit daň z příjmů již teď

Zákon o daních z příjmů definuje obchodní majetek jako souhrn majetkových hodnot, které jsou ve vlastnictví poplatníka a je o nich účtováno, nebo jsou uvedeny v evidenci majetku a závazků pro účely stanovení základu daně z příjmů. Obchodním majetkem mohou být věci, pohledávky, jiná práva a penězi ocenitelné jiné hodnoty.

Obchodní majetek má obvykle tyto formy:
  • dlouhodobý hmotný majetek,
  • zásoby,
  • pohledávky,
  • finanční prostředky.

Dlouhodobý hmotný majetek podnikatele

Mezi dlouhodobý majetek podniku patří hmotný a nehmotný dlouhodobý majetek, který má dobu použitelnosti delší než jeden rok. Hmotný dlouhodobý majetek zahrnuje majetek movitý a nemovitosti.

U movitého dlouhodobého majetku je zákonem předepsána minimální pořizovací cena 40 tisíc korun. Tento limit je důležité pro daňovou uznatelnost výdajů na movitý majetek. Pokud nakoupí podnikatel movitý majetek v hodnotě do 40 000 Kč, pořízení tohoto majetku je jednorázovým daňovým výdajem. Pokud by pořizovací cena limit přesáhla, majetek bude snižovat základ daně postupně formou odpisů. U nemovitého majetku limit pořizovací ceny neplatí.

Nemovitost v podnikání

Nemovitým majetkem jsou stavby, budovy, domy, byty a nebytové prostory. Mezi dlouhodobý hmotný majetek nelze zařadit družstevní byt, protože vlastník takového bytu není ve skutečnosti vlastníkem nemovitosti, ale člen bytového družstva a má podíl na majetku družstva.

Budovy a stavby se postupně opotřebovávají, opotřebení je vyjádřeno odpisem. Odpis majetku je podle § 24 Zákona o daních z příjmů výdajem, který snižuje daňový základ poplatníka. Odpis patří mezi výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů.

Čtěte více: Změny zákona o daních z příjmů v roce 2009

Kdy lze nemovitost odepisovat?

Při odepisování nemovitostí je třeba upozornit na několik zásad a podmínek.
Pozemky se neodepisují

Pozemek je podle zákona o daních z příjmů vyloučen z odpisování. Pokud se pořizuje budova, obvykle pořizovací cena budovy zahrnuje i cenu pozemku. Proto je nutné hned od počátku, kdy se budova zařazuje mezi majetek OSVČ, vyčíslit hodnotu pozemku a cenu budovy. Odpisy se počítají pouze z ceny budovy, pozemek se eviduje jako majetek neodepisovatelný.

Čtěte více: Odpisy hmotného majetku v účetnictví a daňové evidenci

Podnikatel je vlastníkem budovy

Podnikatel je vlastníkem budovy dnem vkladu nemovitosti do katastru nemovitostí. Pokud podnikatel nemovitost koupí, práva k nemovitosti nabývá dnem, kdy byl doručen návrh na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu.

Anketa

Využíváte k vyhledání údajů z katastru nemovitostí internetový prohlížeč?

Část budovy nemůže být v obchodním majetku podniku

Část budovy nemůže být obchodním majetkem podniku. Do podnikání nelze vložit například pouze 1 místnost rodinného domu. Pokud chce třeba i pouze jedinou místnost podnikatel používat pro podnikání, do majetku musí vložit celou budovu. Následně pak krátí daňové výdaje, které souvisí s provozem budovy.

Jak vyčíslit náklady na provoz kanceláře v rodinném domku podnikatele?

Podnikatelé, kteří vlastní nemovitost, si často doma zřizují kancelář nebo jiné podnikatelské prostory. Následně zvažují, jak a v jaké výši dostat do nákladů podniku výdaje na provoz kanceláře, která je umístěna třeba ve vlastním rodinném domě.

Poměrně často se v praxi stává, že podnikatel – vlastník domu uzavře sám se sebou nájemní smlouvu. Na jedné straně vystupuje podnikatel jako fyzická osoba, která vlastní dům, na druhé straně vystupuje jako firma – podnikatel. Podnikatel si tak zdánlivě vyřeší problém s daňovými náklady, protože do výdajů podniku uplatní nájemné. Při podání daňového přiznání pak zdaňuje příjmy ze samostatné výdělečné činnosti (§ 7) a také příjmy z pronájmu podle § 9. Takto uzavřená smlouva je však neplatná! Podnikatel, který je fyzickou osobou, je tentýž právní subjekt jako soukromý vlastník nemovitosti.

Problém neřeší ani situace, kdy podnikatel uzavře nájemní smlouvu se svou manželkou, pokud nemají nemovitost v bezpodílovém spoluvlastnictví.

Jak tedy správně postupovat?

Aby mohl podnikatel uplatnit do výdajů, které sníží základ daně odpisy, výdaje spojené s údržbou a opravou domu či bytu, který je pouze z části používán pro podnikání, musí nemovitost vložit do obchodního majetku.

START17

Majetek, který podnikatel vkládá do obchodního majetku, musí ohodnotit vstupní cenou podle § 29 zákona o daních z příjmů. U nemovitého majetku může podnikatel použít ocenění pořizovací cenou, pokud nemovitý majetek pořídil úplatně (koupí) v době kratší než 5 let před zařazením nemovitosti do obchodního majetku. Cenu lze navýšit o náklady prokazatelně vynaložené na opravy a technické zhodnocení majetku. V ostatních případech se použije reprodukční pořizovací cena tedy odhadní cena podle zákona o oceňování majetku.

Daňové výdaje, které vznikají s provozem budovy, se krátí podle zvoleného kritéria. Vhodné je například pro rozpočet daňových výdajů použít poměr metrů čtverečních plochy využívané k podnikání a k bydlení.

Příklad:

Pan Pěkný je OSVČ, vede daňovou evidenci. Pan Pěkný je vlastníkem rodinného domku, v přízemí si zřídil kanceláře, místnosti tedy využívá pro podnikání. Celková plocha domu 150 m2, pro podnikání využívá 50 m2. Dům v roce 2009 zařadil mezi obchodní majetek podniku.

Řešení:

Pan Pěkný může od roku 2009 uplatnit jako výdaje snižující základ daně 1/3 z celkových výdajů, v případě, že pro rozpočet použije poměr metrů čtverečních plochy.

Našli jste v článku chybu?
21. 7. 2009 21:38
uživatel si přál zůstat v anonymitě
Článek je zavádějící. Autor pro pojem "podnikatel" chápe jen tzv. OSVČ. Pokud ale majitel nemovitosti je zároveň vlastníkem kapitálové společnosti (např. s.r.o.), může jeho firma s majitelem uzavřít smlouvu o pronájmu, tedy de facto sám se sebou. Nájemné musí být odpovídající místním poměrům, potom je pro FÚ přijatelné jako náklad snižující základ daně. Klíčem k úspěchu na FÚ je skutečnost, že jako provozovna je na úřadech hlášená právě tato stejná nemovitost a stejné adrese.