Dnešní žadatelé o hypotéku řeší přísné limity LTV, ale jejich rodiče museli v bankách dokládat i potvrzení o vojenské službě a splátka často převýšila jejich celý plat.
Co se dozvíte v článku
Jaké byly počátky hypoték?
První zmínky o hypotečním právu najdeme ve starověké Indii, konkrétně v Manuově zákoníku v pátém století našeho letopočtu. Toto hinduistické písmo se vyhýbalo podvodným hypotečním praktikám a odhalovalo lichváře, kteří zneužívali úvěrového procesu a účtovali si přemrštěné úrokové sazby. Server The Conversation v této souvislosti zmiňuje perského krále Artaxerxa, který v té době vládl dnešnímu Íránu.
Právní proces zástavy za půjčku pak formalizovala a zdokumentovala římská říše. Tam Mensariové, odvození z latinského slova mensa neboli „banka“, často využívali fórum a chrámy jako své operační základny, zřizovali půjčky a účtovali dlužníkům úroky. Šlo o vládou jmenované veřejné bankéře, kteří požadovali, aby dlužník složil zástavu, ať už v podobě nemovitosti nebo movitého majetku.
Podle Britannica Money je moderní angloamerická hypotéka přímým potomkem formy transakce, která se objevila v Anglii v pozdním středověku. Tam dlužník převedl vlastnictví půdy na věřitele s podmínkou, že pokud dlužník splatí dluh věřiteli do určité doby, věřitel mu pozemek znovu převede. Pokud dlužník nesplatil dluh do doby stanovené v hypotéce, pozemek se stal absolutním vlastnictvím věřitele. Tato forma transakce byla podle nich pod různými názvy známá v celém starověkém světě a středověké Evropě.
Pohled do Ameriky
Anglická kolonizace území dnešních Spojených států hypotéky okamžitě nepřenesla přes oceán, ale nakonec americké finanční instituce hypotéky nabízely. Před rokem 1930 byly malé; jak dále uvádí The Conversation, obvykle dosahovaly maximálně poloviny tržní hodnoty domu a jednalo se o krátkodobé úvěry splatné za méně než deset let. Pokud dlužníci nemohli tyto úvěry splatit, museli je refinancovat. Jakmile však Amerika upadla do Velké hospodářské krize, bankovní systém se zhroutil.
Většina majitelů domů nebyla schopna splácet nebo refinancovat své hypotéky, což vedlo k pádu trhu s bydlením. Vláda tehdy reagovala zřízením nových agentur pro stabilizaci trhu s bydlením. Jednou z nich byla ta s názvem Home Owners’ Loan Corp., založená v roce 1933. Ta odkupovala krátkodobé hypotéky a transformovala je na nové dlouhodobé úvěry s platností 15 let a měsíčními splátkami a pevnou úrokovou sazbou. Tato agentura byla ve Spojených státech průkopníkem v oblasti dlouhodobých hypoték.
Kde se vzala mrtvá zástava?
V angličtině je hypotéka označována výrazem mortgage, případně mortgage loan. Jak vysvětlují na The Conversation, císař Claudius přinesl do Británie římské právo a zvyky v roce 43 našeho letopočtu a Britové přijali latinský termín pro zástavu nebo zajištění půjček: Vadium. Když byla nemovitost poskytnuta jako zástava za půjčku, mohla být nabídnuta jako „Vivum Vadium“, tedy doslova „živoucí zástava“. Alternativou byla mrtvá zástava („Mortuum Vadium“). V tomto případě byl pozemek zastaven věřiteli, dokud dlužník nemohl dluh plně splatit.
Po vítězství Viléma Dobyvatele v bitvě u Hastingsu v roce 1066 byl anglický jazyk silně ovlivněn normanskou francouzštinou a latinský termín „Mortuum Vadium“ se proměnil v „Mort Gage“, (v překladu „mrtvý“ a „zástava) a do anglické slovní zásoby se poté dostalo spojení těchto dvou slov v podobě výrazu mortgage.
Jak to bylo s hypotékami u nás?
Do historie hypotečního financování v českých zemích bychom museli jít do první poloviny devatenáctého století. Jak uvádí Česká národní banka, tehdy úvěry poskytovaly zejména spořitelní ústavy. Jako zlom je považováno založení Hypoteční banky Království českého v roce 1865. Podle ČNB tento model financování bydlení úspěšně fungoval nejen v době Rakousko-Uherska, ale i v meziválečné éře samostatného Československa. Hypotéky patřily k přirozené součásti bankovních služeb a napomáhaly rozvoji měst, obcí i individuálního vlastnictví. K zastavení poskytování hypoték došlo v období protektorátu.
Jak uvádí server Hypoindex.cz, hypoteční trh byl formálně oživen po revoluci, a to v roce 1990. Chyběl zde však vyhovující právní rámec a zázemí. V roce 1995 byl schválen zákon o hypotečních zástavních listech a první banky dostaly licence. Jednalo se o Českomoravskou hypoteční banku, Českou spořitelnu a Komerční banku. Systém hypoték začínal od nuly, první hypotéky sloužily k financování rodinných domů a byla s nimi spojena nedůvěra lidí.
Zpočátku byl hypoteční trh velmi malý a neohrabaný. Chyběla hlavně osvěta mezi potencionálními klienty. Hypoteční úvěry byly pro tehdejší občany naší země zcela neznámé, nečitelné a řada lidí se jich pochopitelně bála,
dodávají v článku na Hypoindex.cz. Podle serveru HypoSpace.cz byly hypotéky pro většinu lidí spíše exotikou než běžnou volbou. Úrokové sazby se pohybovaly mezi 14 a 25 %, žádosti měly desítky stran a schvalování trvalo týdny. Klienti si často brali úvěr společně ve čtyřech, aby dosáhli na příjem. Banky vyžadovaly i kuriózní potvrzení, například o nenastoupení vojenské služby. Splátky v řadě případů převyšovaly celý tehdejší měsíční plat, který se pohyboval okolo 8 tisíc Kč,
vyjmenovávají dále.
Zlom nastal po roce 2000, kdy sazby poprvé klesly pod 10 % a objevily se také delší splatnosti. Česká národní banka k tomu dodává, že banky rozšiřovaly nabídku o hypotéky až do 100% hodnoty nemovitosti, přinášely nové varianty fixací, ale také úvěry bez zajištění nemovitostí nebo další specializované produkty. Silným impulzem byla podle nich také marketingová a cenová strategie některých bank.
Zpřísnění a nová pravidla hry
Po rozvoji nastala hypoteční krize, ale také vysoká dostupnost bydlení. Změny nastaly v roce 2016, kdy začal platit nový zákon o spotřebitelských úvěrech, který přinesl přísnější povinnosti pro banky, stanovil nové limity poplatků při předčasném splacení a posílil také ochranu spotřebitele. Česká národní banka zavedla regulatorní limity označené jako LTV, DSTI a DTI, čímž došlo ke zpřísnění dostupnosti hypoték, a to především pro mladší žadatele.
V letošním roce se nemění základní podmínky pro získání hypotéky na vlastní bydlení. I nadále platí, že žadatel musí mít dostatečný a pravidelný příjem, přiměřené zadlužení a čistou úvěrovou historii. Závazný zůstává limit LTV (výše úvěru k hodnotě nemovitosti) – do 36 let maximálně 90 %, u starších žadatelů 80 %. Největší změnou je zavedení doporučených limitů pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026. ČNB tím reaguje na rostoucí podíl těchto úvěrů a jejich vyšší riziko. Konkrétně u investičních hypoték (na nemovitost k pronájmu nebo třetí a další bydlení) doporučuje ČNB přísnější parametry: LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7.
Jak v závěru vysvětluje Roman Bečička, úvěrový analytik, Broker Trust, toto doporučení se týká hypoték ve dvou typech situací: pokud o ně člověk žádá za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu, tedy tzv. investiční nemovitosti. Vodítkem pro banku, zda půjde o investiční nemovitost, bude zejména fakt, zda bude příjem z nájmu započítán do bonity žadatele o hypotéku,
doplňuje s tím, že co se týká počtu vlastněných nemovitostí, tak ČNB výslovně uvádí, že poskytovatelé úvěrů mají ověřit „za využití všech dostupných informací“, kolik obytných nemovitostí již žadatel vlastní.
ČLÁNKY DO MAILU