Hlavní navigace

Jednoduchý návod na uplatnění úroků z hypoték v daňovém přiznání

Dagmar Kučerová

Splnění podmínek pro uplatnění úroků z hypoték v daňovém přiznání či ročním zúčtování daní není jednoduché. Je třeba správně číst příslušné ustanovení zákona.

Doba čtení: 5 minut

Daňoví poplatníci, ať už se jedná o zaměstnance či osoby samostatně výdělečně činné, často snižují základ daně odečtem úroků na bytové účely.

Posouzení splnění všech zákonem daných podmínek není jednoduché. Přinášíme zjednodušený návod, který může pomoci při vyplnění daňového přiznání. 

Čtěte také: Záludnost v uplatnění slev na dani: Změna první den v měsíci

Úroky z úvěrů na bytové potřeby

Poplatník si může od základu daně odečíst částku rovnající se úrokům zaplaceným v příslušném zdaňovacím období. Jedná se o úroky:

  • z úvěru ze stavebního spoření,
  • z úvěru překlenovacího poskytnutého stavební spořitelnou,
  • z úvěru hypotečního poskytnutý bankou (sníženého o státní příspěvek),
  • z úvěru předhypotečního a doplňkového poskytnutého k hypotečnímu úvěru.

Může se jednat i o zahraniční banku nebo její pobočku. Hypotečním se stává úvěr zajištěním nemovitostí (dnem vzniku právních účinků). Úvěr lze i dodatečně zajistit nemovitostí – ovšem lze odečítat jen úroky zaplacené od toho okamžiku. 

Čtěte také: Změny v nezdanitelných částech základu daně za rok 2017

Poplatníci často váhají, zda mohou uplatnit úroky v případě spotřebitelského úvěru poskytnutého bankou. Jestliže se jedná o spotřebitelský úvěr na financování bytových potřeb, který splňuje podmínky ustanovení § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů, lze odpočet úroků z úvěru od základu daně z příjmů fyzických osob uplatnit, upřesnila pro server Podnikatel.cz Klára KřehlováGenerálního finančního ředitelství.

Financování bytových potřeb

Vždy se musí jednat o financování bytových potřeb. Používá se zde pojem trvalé bydlení. Trvalá adresa není totéž, co trvalý pobyt. Poplatník zde nemusí být hlášen k trvalému pobytu. Bytová potřeba musí být užívána pro účely trvalého bydlení a ne pro účely podnikání, rekreace či pronájmu. Jestliže by nemovitost byla k trvalému bydlení užívána pouze částečně, uplatní se úroky pouze v poměrné výši. 

Čtěte také: Daňové zvýhodnění na dítě v roce 2017 a 2018

Nárok na uplatnění nezdanitelné části základu daně je třeba doložit kopií smlouvy o poskytnutém úvěru (postačí v prvním roce uplatnění) a dále každoročně potvrzením o zaplacených úrocích. Samozřejmě musí poplatník prokázat bytovou potřebu.

Bytové potřeby pro účely zákona o daních z příjmů jsou definovány v ustanovení § 15 odst. 3 a prokázání nároku na odpočet nezdanitelné části základu daně v ustanovení § 38l odst. 1 zákona o daních z příjmů.

a) Výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru (byt v osobním vlastnictví), nebo změna stavby.

Dokládá se stavebním povolením nebo dokladem o ohlášení stavby. Novela stavebního zákona účinná od roku 2018 umožnila doložení společným povolením, kterým se stavba umísťuje a povoluje. Po dokončení stavby je nutné doložit výpis z listu vlastnictví. 

b) Koupě pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené pod písmenem c).

Poplatník doloží výpisem z listu vlastnictví a po uplynutí 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy stavebním povolením nebo doklad ohlášením stavby (od roku 2018 rovněž společným povolením, kterým se stavba umísťuje a povoluje). Pokud by podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let splněna nebyla, nárok na uplatnění odpočtu úroků zaniká a poplatník musí zdanit dosud uplatněné úroky (jde o ostatní příjem dle § 10 zákona o daních z příjmů). 

c) Koupě bytového domu, rodinného domu, včetně rozestavěné stavby, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.

Zákon požaduje doložení výpisem z listu vlastnictví (samotná kupní smlouva nestačí). 

d) Splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu.

Dokládá se potvrzením právnické osoby, že poplatník je jejím členem. 

e) Údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru).

Jestliže jde o bytový dům, rodinný dům nebo byt (jednotku) ve vlastnictví, doloží se výpisem z listu vlastnictví. Může se ale jednat i o nájemce nebo uživatele bytu. V takovém případě se doloží nájemní smlouvou (poplatníka) nebo dokladem o trvalém pobytu uživatele. 

f) Vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky nezahrnující nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu.

Pokud jde o dům či byt (jednotku) ve vlastnictví, doloží se obdobně jako u písmene c). V případě družstevního bytu podle písmene d). 

g) Úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu.

Předloží se potvrzení právnické osoby, že poplatník je jejím členem nebo společníkem. 

h) Splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby. Jedná se o takzvané refinancování úvěru na bytové potřeby.

Dokládá se původní smlouvou o úvěru a podle druhu bytové potřeby předepsanými doklady stanovenými pod písmeny a) až g). 

Vlastnictví nebo užívání bytové potřeby

Jestliže účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet jedna z nich. Nebo každá, a to rovným dílem. Avšak podmínkou je vlastnictví, případně užívání bytové potřeby. Opět je třeba vyjít z charakteru nemovitosti uvedené pod jednotlivými písmeny.

Písmena a) až c)

Pokud jde o výstavbu nebo koupi bytové potřeby uvedené pod písmenem a) až c), musí poplatník nemovitost ve zdaňovacím období po celou dobu vlastnit a užívat k trvalému bydlení. Ovšem v roce nabytí postačí vlastnictví bytové potřeby ke konci zdaňovacího období. Užívání po celé zdaňovací období bude splněno až v následujícím zdaňovacím období. V případě výstavby, změny stavby a koupi rozestavěné stavby, postačí užívání k trvalému bydlení po dokončení stavby.

Ptejte se odborníka v poradně Daně a účetnictví
Ing. Jan Molín Ph.D.
poradce pro daně

Poplatník tedy musí nemovitost vlastnit a užívat k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Písmeno e)

Pakliže jde o údržbu a změnu stavby definovanou pod písmenem e), lze základ daně snížit pouze ve zdaňovacím období, v němž celou dobu poplatník bytovou potřebu užíval k trvalému bydlení. Jedná se o vlastníka, ale v tomto případě také o nájemce či uživatele nemovitosti.

Opět se může jednat o trvalé bydlení vlastní nebo trvalé bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Písmena d), f), g)

V případě splacení vkladu, převodu podílu a u manželů nebo spoludědiců úhrady podílu spojeného se získáním bytové potřeby postačí užívání bytové potřeby k trvalému bydlení po jejím získání. K vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

V následujícím článku připravíme uplatnění úroků z hypoték v konkrétních příkladech.