Hlavní navigace

Nepřijděte o osvobození od daně při prodeji nemovitostí a movitých věcí

10. 1. 2022
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos.com, podle licence: Rights Managed
Zákon o daních z příjmů definuje, jaké příjmy jsou předmětem daně. Stanovuje ale také ty příjmy, které jsou od daně osvobozené. Osvobození je však většinou podmíněno splněním podmínek stanovených zákonem.

Zákon o daních z příjmů upravuje daň z příjmu fyzických a právnických osob. Předmětu daně z příjmu fyzických osob pak podléhá pět skupin příjmů, a to příjmy ze závislé činnosti, příjmy ze samostatné činnosti, příjmy z kapitálového majetku, příjmy z nájmu a ostatní příjmy. Některé příjmy, byť spadají pod jednu z výše uvedených skupin, jsou od daně osvobozeny.

Osvobození příjmů je ale ve většině případů podmíněno splněním uvedených podmínek. Mezi jedno z nejčastějších osvobození patří příjem z prodeje nemovitých a movitých věcí. Na co si dát pozor a co je nové od roku 2021?

Příjem z prodeje nemovitostí – splnění podmínky bydliště

Jedním z nejčastějších druhů příjmů, které jsou osvobozeny od daně, je příjem z prodeje nemovitosti. To je ovšem podmíněno splněním hned několika podmínek. Zákon o daních z příjmů od daně osvobozuje „příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem“.

V případě, že poplatník prodává rodinný dům nebo byt a reálně v něm bydlel dva roky před prodejem, je tento příjem osvobozen od daně z příjmů. Poplatník však nemusí mít na adrese, kde se nemovitost nachází, trvalé bydliště.

Pokud by poplatník neměl bydliště po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem nemovitosti, lze příjem osvobodit za předpokladu, že použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. Pokud by poplatník použil získané peněžní prostředky jen zčásti, příjem se osvobozuje pouze ve výši prostředků použitých na vlastní bytovou potřebu.

Pozor na oznamovací povinnost

Pozor však na oznamovací povinnost vůči správci daně. Pokud poplatník získá příjem z prodeje nemovitosti, ve které měl bydliště po dobu kratší než dva roky, a získané prostředky použije nebo použil na obstarání vlastní bytové potřeby, musí tuto skutečnost poplatník oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Pokud tedy poplatník prodá nemovitost v roce 2021 a příjmy získané z tohoto prodeje plánuje v následujícím roce použít na obstarání bytové potřeby, musí tuto skutečnost oznámit správci daně. Pokud by k oznámení správci daně nedošlo, nelze na tento druh příjmů využít osvobození od daně.

Existuje ale ještě jedno omezení, na které je potřeba myslet. Pokud poplatník učiní oznámení správci daně, považuje se podmínka pro osvobození příjmů za splněnou, pokud poplatník použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal nebo použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.

Pokud tedy poplatník chce využít osvobození v rámci obstarání bytové potřeby, musí tuto skutečnost nahlásit správci daně. Pokud k získání prostředků došlo ve zdaňovacím období za rok 2021, může tuto částku profinancovat do konce roku 2022, případně mohl použít částku již v roce 2020.

školení-leden22-molín

Pokud nebudou příjmy použity na obstarání vlastní bytové potřeby, musí se tyto příjmy dodanit jako ostatní příjmy.

Co je považováno za obstarání bytové potřeby?

Bytovou potřebou se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí výstavba bytového domu, rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Za bytovou potřebu se ale rovněž považuje také změna stavby.

Pokud by došlo k úplatnému nabytí pozemku, lze tuto transakci považovat také za obstarání vlastní bytové potřeby, ale je za potřebí splnit i další podmínky. Aby bylo možné na pořízení pozemku využít institut vlastní bytové potřeby, musí být na pozemku zahájena výstavba bytové potřeby, a to do 4 let od okamžiku nabytí pozemku. Pokud by byl však pozemek pořizován v souvislosti s úplatným nabytím bytového domu, rodinného domu, jednotky nebo rozestavěné stavby, považuje se toto pořízení pozemku za obstarání vlastní bytové potřeby.

Za obstarání vlastní bytové potřeby je dále považováno úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, jednotky a rozestavěné stavby bytového nebo rodinného domu. To samé platí pro údržbu a změnu stavby.

Méně známými případy, které jsou považovány také za obstarání bytové potřeby, jsou:

  • splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
  • vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
  • úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
  • splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

Příjem z prodeje nemovitostí – časový test

Pokud by nebyly splněny podmínky pro vznik nároku na osvobození z titulu bydliště nebo použití získaní prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, lze postupovat podle časového testu. Příjem z prodeje nemovitých věcí lze osvobodit za předpokladu, že doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem (příp. vypořádáním spoluvlastnictví) přesahuje 10 let.

Nová desetiletá lhůta je nepříliš vítanou novinkou od roku 2021, do tohoto roku platila lhůta pro časový test vlastnictví jen 5 let. Nová desetiletá lhůta se tak vztahuje na všechny nemovitosti, které byly pořízeny od 1. ledna 2021. U nemovitostí pořízených do 31. prosince 2020 se při případném prodeji aplikuje původní lhůta, tedy pětiletá.

Příjem z prodeje movitých věcí

Zákon o daních z příjmů dále osvobozuje příjmy z prodeje hmotných věcí. Jsou zde ale uvedeny výjimky, pro které osvobození neplatí. Mezi osvobozené příjmy u prodeje movitých věcí nelze zařadit příjem z prodeje cenných papírů. Výjimku dále tvoří prodej motorového vozidla, letadla nebo lodě, pokud nepřesahuje doba mezi nabytím a následným prodejem 1 rok. U movitých věcí, které byly zařazeny do obchodního majetku, lze tento příjem osvobodit až po 5 letech po vyřazení z obchodního majetku.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).