Hlavní navigace

Pronajímáte nemovitost přes Airbnb? Nezapomeňte příjem správně zdanit

Richard Jahoda

V drtivé většině pronájmů přes Airbnb nejde formálně o pronájem, ale jedná se o poskytování ubytování. A takto to bere i finanční správa.

Doba čtení: 4 minuty

Z lákavě jednoduchého a mírně zdaněného způsobu, jak si přivydělat nebo také dosáhnout velice zajímavých zisků, se tak rázem stává poměrně složitý a administrativně náročný byznys, který je zdaněný jako běžná živnost.

Pronájem, nebo ubytování?

Pronájem různých nemovitostí prostřednictvím internetové platformy Airbnb je, stejně jako využívání dalších produktů tzv. sdílené ekonomiky, výrazným fenoménem posledních let. Airbnb je úžasný marketingový nástroj, který vám umožní doslova během chvilky dát celému světu na vědomí, že mu dáváte k dispozici svou nemovitost. Je to neuvěřitelně jednoduché, a pokud jde přeci jen o trochu zajímavou nabídku, máte šanci na velice slušný výdělek. Dokonce tak slušný, že banky financují nákupy lukrativních bytů za účelem pronájmu přes Airbnb hypotékami bez dalších finančních záruk, čímž dávají jasně najevo, že s Airbnb do budoucna počítají.

Až potud je vše v pořádku. Ďábel se ale jako obvykle skrývá v detailu. Nejde totiž o pronájem (jak by si jistě přála většina těch, koho se to týká), ale o poskytování ubytování. Alespoň v drtivé většině případů, protože zcela zobecňovat nelze. Z lákavě jednoduchého a mírně zdaněného způsobu, jak si přivydělat nebo také dosáhnout velice zajímavých zisků, se tak rázem stává poměrně složitý a administrativně náročný byznys, který je zdaněný jako běžná živnost.

Rozdíl v provozování pronájmu a poskytování ubytovacích služeb je z pohledu zdanění fyzické osoby opravdu velký. Pronájem nemovitosti na dobu delší než 48 hodin je osvobozen od DPH, daní se sazbou daně z příjmů ve výši 15 %, nevztahuje se na něj solidární příplatek k dani a nepodléhá platbě sociálního a zdravotního pojištění. Navíc lze od příjmů odečíst odpisy nemovitosti, pokud ji máme v majetku, a přesto běží časový test na osvobození od zdanění při případném prodeji. Těžko budeme hledat výhodnější režim.

Naopak ubytovací služby podléhají DPH v sazbě 15 %, k dani z příjmů se u základu vyššího než 1,3 milionu Kč připočítává 7% solidární příplatek, a hlavně je třeba platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění a evidovat tržby podle zákona o EET, pokud poskytovatel ubytování neinkasuje platby bezhotovostně z účtu na účet. Jedinou relativní výhodou může být vyšší výdajový paušál ve výši 60 % oproti 30 % u pronájmu.

Finanční správa má jasno

Problém spojený s definicemi ubytování a pronájmu je určitě starší než Airbnb. To problematiku pouze akcelerovalo, protože významně rozšířilo počet lidí využívajících nemovitosti k výdělku. Důležitá je samozřejmě definice těchto pojmů použitelná v oblasti daňového práva – a mohu vám ušetřit čas: Nenajdete ji. Pro posouzení toho, zda se jedná o ubytovací službu pro účely zdanění, je důležitý charakter a rysy výsledné služby. V zásadě platí, že poskytnutí jakékoliv doplňkové služby mění pronájem na ubytovací službu.

Finanční správa zformulovala svůj názor na problematiku v materiálu „Informace k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (Airbnb a další)“, který zveřejnila na svých webových stránkách. Materiál vychází z předpokladu, že veškeré služby zprostředkované platformou Airbnb jsou ubytováním, a nikoliv nájmem. Přestože by se s tím dalo úspěšně polemizovat (i přes Airbnb si mohu dlouhodobě pronajmout dům bez jakýchkoliv doplňkových služeb), je třeba s názorem finanční správy počítat. Poplatník, který bude chtít daňovou kontrolu přesvědčit o opaku, si musí připravit dostatek přesvědčivých důkazů.

Materiál finanční správy velice podrobně popisuje všechny povinnosti poskytovatele ubytovacích služeb a určitě se vyplatí jim důsledně dostát. Spoléhat se na to, že se správce daně o příjmech z Airbnb nedozví, je velice krátkozraké. Platby od Airbnb zanechávají stopu na bankovním účtu příjemce, a navíc je možné, že sama platforma v dohledné době poskytne správcům daní data o uskutečněných obchodech. Vlády některých zemí již s Airbnb jednají a je pravděpodobné, že informace brzy získají.

Čtěte také: Praha proti Airbnb používá zavádějící argumenty. Jak se bude regulace obcházet?

Zdanit, ale neškodit

Na každý pád je ale škoda, že je složitý výčet povinností pro poskytovatele ubytování demotivující a odrazuje občany od svobodné ekonomické aktivity. Mnohem lepší by bylo vytvořit příznivější podmínky těm, kdo se snaží být ekonomicky soběstační, a to například zavedením moderní, administrativně jednoduché daně. Právě získání dat od platforem, jako je Airbnb, by nemělo vést jen k postihu neplatičů zastaralých daní, ale také k vytvoření nové, velice jednoduché srážkové daně z ubytování či dopravy. Ta by mohla nahradit stávající nevyhovující systém a tím by vstup do sdílené ekonomiky výrazně zjednodušila. A stát by si samozřejmě přišel na své také. Platforma by přímo při připsání platby na účet poskytovatele odebrala určité procento jako srážkovou daň. Žádná přiznání, žádné další platby, žádní úředníci navíc.

WT 100 tip v článku hlavy

Sdílená ekonomika, včetně Airbnb, je fenoménem budoucnosti. Je zřejmé, že budou vznikat další nové formy podnikání, které budou založené na participaci občanů, a je na vládách, jakým způsobem na tento nezadržitelný trend zareagují. Výběr daní by sdílenou ekonomiku rozhodně neměl dusit, protože její přínos pro společnost je jednoznačně pozitivní. Určitě existují cesty, jak tento způsob podnikání zdanit moderně a jednoduše. Bez dobré vůle to ale nepůjde.

Čtěte také: Výběr daní ze sdílených služeb by mohly zajistit jednoduché miniživnosti