Hlavní navigace

Uplatnění úroků z hypoték v příkladech z praxe

Dagmar Kučerová

Ne vždy jsou splněny podmínky pro uplatnění nezdanitelných částí základu daně. Vysvětlujeme na praktických příkladech.

Doba čtení: 4 minuty

Nejzazší termín podání daňového přiznání se kvapem blíží. Je třeba využít všech variant snížení základu daně.

V předchozím článku věnovaném úrokům z hypoték vysvětloval server Podnikatel.cz problematiku uplatňování nezdanitelných částí daně formou úroků z úvěru na bydlení. Je zřejmé, že tato oblast není jednoduchá a rovněž z toho důvodu často mzdoví účetní zaměstnancům odmítají zpracovat roční zúčtování daní a odkazují je na podání daňového přiznání.

Při uplatnění nezdanitelných částí od základu daně je třeba porozumět pojmům trvalé bydlení, vlastnictví a užívání. Od toho se následně odvíjí i nárok na uplatnění nebo neuplatnění zaplacených úroků v přiznání. Zcela logicky se podmínky uplatnění a následného doložení liší dle druhu pořizované nemovitosti. Podrobněji v článku: Jednoduchý návod na uplatnění úroků z hypoték v daňovém přiznání

Kdo může úroky na bydlení uplatnit?

Jestliže jsme správně vyhodnotili bytovou potřebu a nárok na uplatnění nezdanitelné části, zbývá vyřešit otázku případného dělení nezdanitelné částky mezi účastníky smlouvy. Ne vždy totiž úroky uplatňuje jedna osoba, ale může jít o několik účastníků smlouvy.

Poplatník může uplatnit nárok na odpočet úroků ze základu daně za předpokladu, že je účastníkem smlouvy o úvěru, tedy dlužníkem či spoludlužníkem. Může se rovněž jednat o osoby, které se souhlasem banky jako dlužníci přejímají práva a povinnosti uvedené ve smlouvě o úvěru nebo které závazek z úvěru převzaly nebo k závazku z úvěru přistoupily na základě následně uzavřené smlouvy o převzetí dluhu nebo o převzetí závazku. V takovém případě je nutno doložit kopii smlouvy o přistoupení k dluhu nebo o převzetí dluhu. Mezi dlužníky naopak nepatří, a tudíž ani nemohou uplatňovat úroky z hypoték, ručitelé, manželé dlužníků nebo zákonní zástupci nezletilých.

Řídíme se opět ustanovením § 15 zákona o daních z příjmů. Jestliže je účastníkem úvěrové smlouvy o financování bytové potřeby více zletilých osob, uplatní úroky buď jedna z nich, nebo každá z nich, a to rovným dílem, připomněla pro server Podnikatel.cz Klára KřehlováGenerálního finančního ředitelství. Zákon o daních z příjmů určuje maximální možné limity uplatnění. Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesmí překročit 300 000 Kč. V případě, kdy se uplatňuje pouze část období, nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků (tj. 25 000 Kč). 

Čtěte také: Na co pamatovat při uplatnění školkovného? Často se doměřuje

Od základu daně poplatníka se odečítá úhrn úroků zaplacených v daném zdaňovacím období. Nerozhoduje, v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků podíleli jednotliví účastníci smlouvy o úvěru.

Příklady uplatnění úroků z úvěrů na bydlení

Poplatník uzavřel spotřebitelský úvěr na bydlení. Jedná se o vypořádání jmění mezi manželi. Manžel jako účastník úvěrové smlouvy není majitelem bytu. 

Jedná se o § 15 odst. 3 písm. f) zákona o daních z příjmů – vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců. Předmět bytové potřeby v tomto případě poplatník nemusí vlastnit. Musí jej však využít k trvalému bydlení po jejím získání, a to k vlastnímu nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Poplatník uzavřel hypoteční úvěr na koupi bytu. Je vlastníkem této nemovitosti, nemovitost k bydlení skutečně užívá, avšak zde nemá trvalé bydliště.

Podmínka splnění existence užívání nemovitosti k trvalému pobytu není vázána na údaj o trvalém pobytu uvedený v občanském průkazu. V případě nárokování nezdanitelné částky daně se postupuje podle ustanovení § 38l zákona o daních z příjmů, kde je konkrétně uveden způsob prokazování předmětného nároku. V případě prokazování užívání nemovitosti se sice obvykle prokazuje dokladem o trvalém pobytu (občanský průkaz), poplatník však může užívání nemovitosti k trvalému bydlení prokazovat i náhradním způsobem (na finančním úřadě v rámci standardně vedeného důkazního řízení). 

Čtěte také: Lektorská činnost a nejasné uplatnění paušálních výdajů

Manželé vlastní v rámci spolupodílového vlastnictví nemovitost (50/50) zatíženou hypoteční smlouvou vedenou na manžela. V průběhu roku se rozvedli a dle dohody o bydlení pro dobu po rozvodu zůstává předmětná nemovitost manželce, kde bude spolu s dětmi bydlet. Rovněž je zde uvedeno, že manželka musí do dvou let převzít hypoteční úvěr. Do té doby bude účastníkem úvěru a spoluvlastníkem nemovitosti manžel a v domě si nadále ponechá trvalé bydliště (momentálně zde již nepobývá). Může manžel nadále uplatňovat úroky z hypotéky?

Ptejte se odborníka v poradně Mzdové účetnictví a personalistika
PhDr. Dagmar Kučerová
poradkyně pro mzdové účetnictví

Tato poměrně komplikovaná situace má jednoduché řešení. Podmínka vlastnictví nemovitosti je dodržena, užívání k trvalému bydlení rovněž. Nejedná se o trvalé bydlení vlastní, ale trvalé bydlení dětí.

Manželé si pořídili na hypoteční úvěr byt. Oba jsou účastníky jedné smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Avšak manžel je v invalidním důchodu. Momentálně nemá žádný příjem. Banka přitom vystavila na zaplacené úroky dvě potvrzení (polovinu na manželku a druhou polovinu na manžela).

V tomto případě uplatní odpočet úroků na základě obou potvrzení manželka (úhrnnou částku). A to na základě pravidla, kdy úroky z úvěru na bydlení může uplatnit buď jeden z účastníků, nebo každý z nich, a to rovným dílem.

WT100 tip v článku Ilinčev

Poplatník splácí úvěr na koupi rodinného domu, který užíval k trvalému bydlení. Všechny podmínky jsou splněny, úroky již několik let ve svém daňovém přiznání uplatňuje. Avšak v průběhu loňského roku byt prodal a odstěhoval se s rodinou do jiného města.

Odečet úroků k této nemovitosti za loňský rok již uplatnit nelze. Nejsou splněny zákonem dané podmínky. Poplatník nebyl po celý tento rok vlastníkem rodinného domu a ani jej neužíval k trvalému bydlení.