Hlavní navigace

Úřady vytáhly proti pronajímatelům přes Airbnb, čeká je dodanění a sankce

Daniel Morávek

Finanční správa získala informace o pronajímatelích skrze Airbnb a zahájila „zátah“. Kdo danil chybně nebo vůbec nedanil, bude muset podat dodatečné přiznání.

Doba čtení: 6 minut

Kromě toho budou muset pronajímatelé případně doplatit daně a případné sankce, které stanovuje daňový řád.

Rozjíždí se zátah proti pronajímatelům přes Airbnb

Ti, kteří pronajímají své nemovitosti skrze Airbnb a nesprávně své příjmy z této platformy danili či je vůbec nedanili, se musí připravit, že je finanční úřad vyzve k nápravě. Finanční správa totiž podle Hospodářských novin (HN) získala údaje o lidech, kteří své nemovitosti přes Airbnb v Česku pronajímají. Úřady potvrdily, že rozjíždí velký kontrolní zátah. Akce je zaměřená na plnění daňových povinností ze strany těchto subjektů, uvedl HN mluvčí ministerstva financí Filip Běhal.

Otazník ovšem panuje nad tím, jak finanční správa údaje získala a v jakém rozsahu. Dále není jasné, kolika přesně pronajímatelů se „zátah“ týká. Jen v Praze skrze Airbnb pronajímá nemovitosti skoro 20 tisíc lidí. Generální finanční ředitelství (GFŘ) serveru Podnikatel.cz sice potvrdilo, že data získalo, odmítlo však upřesnit počet těch, které s výzvou osloví. V případě, že máme indicie, že některé příjmy nebyly řádně zdaněny, vyzveme subjekty k podání daňového přiznání. Dodatečné zdanění je už ovšem spojeno se sankcí v souladu s daňovým řádem, uvedl serveru Podnikatel.cz Lukáš Heřtus z tiskového oddělení GFŘ.

Kdo podá dodatečné daňové přiznání, vznikne mu, kromě doplacení daně, povinnost zaplatit úrok z prodlení z doměřené daně za dobu, po kterou byla uhrazena v nesprávné výši. Pokud by dotyčný výzvu ignoroval nebo reagoval tak, že nevidí důvod podávat (dodatečné) daňové přiznání a byla by zahájena daňová kontrola, jejímž výsledkem by bylo doměření daně, potom se vyměří daň, úrok a penále, vysvětlil serveru Podnikatel.cz Tomáš Hajdušek, vedoucí sekce správy daní a poplatků Komory daňových poradců ČR. V takovém případě penále dle §251 daňového řádu činí:

  • 20 %, je-li daň zvyšována,
  • 20 %, je-li snižován daňový odpočet, nebo
  • 1 %, je-li snižována daňová ztráta.

Jak se mají danit příjmy z Airbnb?

Jak upozornila již před časem finanční správa, lidé, kteří pronajímají nemovitost například přes Airbnb nebo Booking, mají povinnost odvést z těchto výdělků daně. V Informacích k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (Airbnb a další) pak Generální finanční ředitelství upřesnilo, jak konkrétně musí pronajímatelé přes Airbnb své příjmy danit a které všechny odvody se jich týkají.

Fyzické osoby

Příjmy fyzických osob z ubytování prostřednictvím internetových platforem naplňující veškeré znaky podnikání podléhají dani z příjmů fyzických osob jako příjmy ze samostatné činnosti. V ojedinělých případech, když tyto činnosti znaky podnikání nevykazují, se zpravidla bude jednat o příjmy z nájmu nebo ostatní příjmy, nicméně i tyto příjmy jsou vždy předmětem daně z příjmů fyzických osob. V drtivé většině případů tak nejde u Airbnb o pronájem, ale o poskytování ubytování.

Pro posouzení druhu příjmu je klíčový charakter a časový úsek poskytovaného „ubytování“, tzn., zda je toto poskytováno relativně dlouhodobě za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti), nebo je poskytováno přechodně, příp. krátkodobě, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod. Dále je třeba podle GFŘ hodnotit poskytování služeb ve spojení s ubytováním.

Pro nájem je charakteristické, že pronajímatel zajistí po dobu nájmu pouze nezbytné služby, kterými jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Další služby, jako je např. úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb, institut nájmu obecně nepředpokládá a tyto jsou již podle GFŘ nad jeho rámec. Stejně tak případné poskytování stravování (i např. jen snídaně) v souvislosti s ubytováním již znamená, že nelze „ubytování“ považovat za pouhý nájem.

Jak upřesňuje GFŘ, rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou existuje i v provádění běžné údržby nebo drobných oprav pronajímaného bytu či domu. V případě nájmu se předpokládá provádění těchto činností nájemcem, kdežto v případě ubytovací služby nelze provádění těchto činností ubytovaným předpokládat.

Jaký je rozdíl mezi ubytovací službou a pronájmem?

Rozdíl v provozování pronájmu a poskytování ubytovacích služeb je z pohledu zdanění fyzické osoby poměrně velký. Pronájem nemovitosti na dobu delší než 48 hodin je osvobozen od DPH, daní se sazbou daně z příjmů ve výši 15 %, nevztahuje se na něj solidární příplatek k dani a nepodléhá platbě sociálního a zdravotního pojištění. Navíc lze od příjmů odečíst odpisy nemovitosti, pokud ji máme v majetku, a přesto běží časový test na osvobození od zdanění při případném prodeji. Těžko budeme hledat výhodnější režim, upřesnil serveru Podnikatel.cz Richard Jahoda, Managing Partner společnosti Grinex Czech Republic.

Jak doplnil Jahoda, ubytovací služby naopak podléhají DPH v sazbě 15 %, k dani z příjmů se u základu vyššího než 1,3 milionu Kč připočítává 7% solidární příplatek, a hlavně je třeba platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění a evidovat tržby podle zákona o EET, pokud poskytovatel ubytování neinkasuje platby bezhotovostně z účtu na účet. Jedinou relativní výhodou může být vyšší výdajový paušál ve výši 60 % oproti 30 % u pronájmu.

Čtěte více: Pronajímáte nemovitost přes Airbnb? Nezapomeňte příjem správně zdanit

Fyzické osoby, které poskytují ubytovací služby, mají navíc další povinnosti.

Podnikající fyzická osoba vede:

  • účetnictví v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb. o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, nebo
  • daňovou evidenci v souladu s § 7b zákona o daních z příjmů, nebo
  • záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti se samostatnou činností, pokud bude uplatňovat výdaje procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 zákona o daních z příjmů,
  • evidence o dosahovaných příjmech, výši pohledávek a o hmotném majetku
    používaném pro výkon činnosti podle § 7a odst. 7 zákona o daních z příjmů.

Fyzické osoby pak samozřejmě mají i registrační povinnost a musí podat přihlášku k registraci k dani z příjmů fyzických osob u příslušného správce daně do 15 dnů ode dne, ve kterém

  • započaly vykonávat činnost, která je zdrojem příjmů ze samostatné činnosti, nebo
  • přijaly příjem ze samostatné činnosti.

Místně příslušným správcem daně fyzické osoby je finanční úřad podle adresy místa jejího trvalého pobytu.

Po skončení zdaňovacího období, tj. kalendářního roku, má poplatník povinnost podat daňové přiznání. To podává každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly 15 000 Kč, pokud se nejedná o příjmy od daně osvobozené nebo o příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně (§ 36 zákona o daních z příjmů). Daňové přiznání ovšem musí odevzdat i ten, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 Kč, ale vykazuje daňovou ztrátu.

WT 100 tip v článku hlavy

Právnické osoby

Pokud je poskytovatelem ubytovacích služeb či přepravních služeb právnická osoba, pak tyto příjmy získané skrze platformy představují příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, které podléhají dani z příjmu právnických osob.

Daň z přidané hodnoty

Finanční správa už dříve upozornila, že internetové platformy (Airbnb, Uber a další) jsou pro účely daně z přidané hodnoty (DPH) považovány jako osoby neusazené v tuzemsku. Poskytovatelé služeb využívající tyto platformy ke své činnosti mají povinnost přiznat DPH z přijaté služby od těchto platforem, které nejčastěji poskytují služby spočívající v použití online platformy, za kterou si účtují servisní poplatek a právě z této služby musí příjemci (např. poskytovatelé ubytování nebo přepravy osob) uhradit DPH v tuzemsku. Pokud tito příjemci služeb od platforem dosud nejsou registrováni jako plátci DPH, jsou povinni se registrovat z důvodu přijetí této služby jako tzv. identifikovaná osoba. Podrobnosti naleznou podnikatelé v Informacích k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (Airbnb a další).