Hlavní navigace

Daň z prodeje zděděné nemovitosti

Dobrý den,

v rámci dědického řízení po zemřelém otci jsme dne 23. 4. 2014 získali byt v družstevním vlastnictví v hodnotě 1400000,- Kč. Smlouva o převodu do osobního vlastnictví byla podepsána 23. 11. 2015. Dne 10. 7. 2020 jsme byt prodali za cenu 3800000,- Kč. Můj dotaz zní, zdali musíme zisk z prodeje danit, případně z jaké částky stanovujeme výši daně? Děkuji.

Jana
16. 2. 2021 8:33

Odpověď

Dobrý den,

pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí jsou relevantní zejména ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen "zákon o daních z příjmů"). Podstatou je, že se nemovité věci rozdělují do dvou skupin - na ty, ve kterých měl poplatník bezprostředně před prodejem bydliště, a na ostatní, ve kterých poplatník bydliště neměl.

Obecně platí, že příjem z prodeje nemovité věci, která byla nabyta do 31. prosince 2020, je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob za předpokladu, že doba mezi nabytím a prodejem přesáhne dobu pěti let (jedná se o tzv. časový test). Ve Vašem případě toto splněno bohužel nejspíše není, neboť je pro vyhodnocení časového testu rozhodující samotné vlastnictví nemovité věci, do kterého nelze zahrnovat vlastnictví podílu v bytovém družstvu a související výlučné právo na užívání příslušného družstevního bytu. Jinými slovy do časového testu nelze bohužel zahrnovat dobu, kdy jste Vy, popř. Váš otec, byli členy bytového družstva. S ohledem na skutečnost, že ze zadání dotazu přesně nevyplývají data nabytí, resp. prodeje, Vám doporučuji ještě jednou tuto skutečnost prověřit, tedy od kdy do kdy jste vlastnické právo k bytu měla. K tomu jen doplňuji, že u nemovitých věcí není totiž obecně rozhodující den podpisu smlouvy (který uvádíte v dotazu), nýbrž den zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí - k tomu doporučuji blíže výkladový pokyn Generálního finančního ředitelství D-22, ve kterém je den nabytí definován (jedná se o výklad k § 4 zákona o daních z příjmů).

Pro úplnost (nad rámec dotazu) uvádím, že pro nemovité věci nabyté počínaje 1. lednem 2021 se časový test prodlužuje na deset let.

I pokud jste časový test pěti let nesplnila, neznamená to automaticky, že byste příjem musela zdanit. V souladu s ustanovením § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů totiž platí, že pokud jste v prodávaném bytě měla bydliště (nikoliv nutně trvalé, ale faktické) nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, příjem z prodeje bytu je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen. Dokonce je možné dosáhnout na osvobození příjmu i v případě, že jste dobu 2 let nesplnila. Platí totiž, že pokud jste bydliště v daném bytě bezprostředně před prodejem měla (ale nesplnila jste dobu 2 let, tedy v bytě jste bydlela po dobu kratší dvou let bezprostředně před prodejem), můžete na osvobození od daně dosáhnout, pokud použijete příjmy z prodeje nemovité věci na obstarání vlastní bytové potřeby. V takovém případě je nutné toto oznámit správci daně.

Pokud jste podmínky pro osvobození příjmu nesplnila, bude se jednat o zdaňovaný příjem, který se zahrnuje do příjmů podle § 10 zákona o daních z příjmů (jedná se o tzv. ostatní příjmy). Základem daně (tj. částkou, ze které se daň vypočítá) je poté rozdíl mezi příjmem a souvisejícím výdajem, který lze uplatnit maximálně do výše příjmu. Tímto výdajem je v souladu s ustanovením § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů obecně cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku, tedy podle zákona č. 151/1997 Sb.

Ze zadání dotazu bohužel přesně nevyplývá, jakým způsobem došlo k převodu bytu z vlastnictví družstva do osobního vlastnictví. V případě, že byl byt převeden bezúplatně, je výdajem cena podle zákona o oceňování majetku (zde doporučuji ideálně znalecký posudek). Pokud byl byt nabyt úplatně, bude výdajem cena, kterou jste za nabytí bytu zaplatila. Do výdajů lze také zahrnout i případné (prokazatelně vynaložené) výdaje související s prodejem (tj. například provize realitní kanceláře, výdaje na inzerci, na právní pomoc atp.). Výdajem jsou rovněž částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu bytu, s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka.

Určitě Vám doporučuji poradit se o Vašem konkrétním případu s daňovým poradcem, který Vám případně pomůže zpracovat i daňové přiznání.

Přeji Vám hezký den.

S pozdravem

Ing. Jan Molín, Ph.D. (daňový a účetní poradce)
Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).