Od roku 2014 je nutné pravidelně sledovat údaje v katastru nemovitostí

Nově platí dobrá víra v údaje v katastru. Vlastníkem nemovitosti je ten, kdo je zde zapsán. Víte jistě, že jste to vy? Čtěte co, proč a kdy kontrolovat.

Pro vlastníky nemovitostí nastaly od roku 2014 výrazné změny. Přinesla je nová legislativa a u řady z nich její pojetí vyvolalo obavy, zda jsou zápisy v katastru a tím i vlastnictví nemovitostí v bezpečí. Server Podnikatel.cz se zajímal proč a zda si zřídit službu takzvaného „hlídacího psa“, která vlastníka nemovitosti na neoprávněnou manipulaci se zápisy v katastru včas upozorní. 

Katastr nemovitostí od roku 2014

Nový občanský zákoník přinesl oblasti zápisů do katastru nemovitostí natolik rozsáhlé změny, že si vynutily nový zákon. Ten nabyl účinnosti rovněž k 1. lednu 2014 a byl zapsán do Sbírky zákonů pod číslem 256/2013, jako zákon o katastru nemovitostí (tj. katastrální zákon). Současně nabyly účinnosti tři nové vyhlášky, a to:

  • č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška, 
  • č. 358/2013 Sb., vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí,
  • č. 359/2013 Sb., vyhláška o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu.

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje informace o nemovitostech, jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení i zápis práv k nim. Zápisy se provádějí vkladem, záznamem a poznámkou. Nový občanský zákoník zavedl řadu zásad, na nichž byla založena původní pozemková evidence. Ty mají odstranit dosavadní problémy a zvýšit bezpečnost v oblasti realitního a dražebního trhu. Šest základních zásad popisuje článek: Od nového roku se mění pravidla zápisu na katastr

Menší ochrana skutečného vlastníka?

Od nového roku byla u katastru nemovitostí výrazně posílena zásada materiální publicity a zvýšena ochrana osob jednajících v důvěře v zápis (přibyly ale i pojistky na ochranu vlastníků). Zásada vede k dobré víře v pravdivost a úplnost zápisů právních vztahů v katastru. Zápis o vlastnickém právu k nemovitosti v katastru nemovitostí je totiž nejdůležitějším a dostatečným důkazem o vlastnictví nemovitosti. Od okamžiku zapsání se má za to, že všichni vědí, kdo je vlastníkem, případně jaká práva jsou s nemovitostí spojena a zároveň budou v dobré víře, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti. Ten, kdo má právo k nemovitosti zapsáno, má přednost před tím, kdo zapsán není. Zjednodušeně řešeno - co je psáno, to je dáno.

widgety

Ilustrační obrázek
Autor: www.isifa.com

Údaje v katastru je třeba pravidelně kontrolovat. 

Jak připustil Aleš Linhart, partner TaylorWessing e|n|w|c Advokáti, nově je tak sice možná situace, kdy osoba získá nemovitost za úplatu v dobré víře od nevlastníka, který na sebe nemovitost podvodně převedl, a sama se stane vlastníkem. Stávající majitel nemovitosti tak o své vlastnické právo přijde. Je ovšem už mnohem těžší na sebe nemovitost převést bez vědomí vlastníka. Katastr nemovitostí těmto podvodným převodům může zabránit tak, že nově bude o povolení a provedení vkladu informovat kromě případného zmocněnce také přímo vlastníka nemovitosti, vysvětluje advokát. Dodává, že díky sněmovním i senátním pozměňovacím návrhům k novému katastrálnímu zákonu je pak vlastník přímo upozorněn i ve chvíli, kdy je zahájeno vkladové řízení, a to nejen na svou adresu či do datové schránky. Na základě žádosti pak na e-mailovou adresu, na mobilní telefon, nebo prostřednictvím služby sledování změn v katastru, pokud ji má zřízenou. Tento postup však má i svá negativa. Katastrální úřad může vklad povolit nejdříve 20 dní po informování vlastníka, bez ohledu na to, kdy a jestli vůbec vlastník odpoví. To vkladové řízení v mnohých případech neúměrně prodlouží.

Pomůže poznámka spornosti?

Oslovený advokát upozorňuje, že pokud by i přesto k převodu nemovitosti bez vědomí vlastníka došlo, může se bránit pomocí tzv. poznámky spornosti. Kdo tvrdí, že byl na svých právech dotčen nesouladem mezi skutečným právním stavem a stavem zapsaným v katastru nemovitostí, a své právo uplatnil u soudu, má právo, aby katastrální úřad zapsal tento fakt do katastru jako poznámku spornosti. Jestliže by přes poznámku spornosti od osoby, která je v katastru zapsaná jako vlastník, někdo nemovitost koupil, a ukázalo se, že tato osoba vlastníkem není, nebude kupující chráněn dobrou vírou a vlastníkem se nestane, sděluje Aleš Linhart. Obdobně to platí, pokud dojde k zápisu bez právního důvodu ve prospěch jiného. Ten, kdo byl na svých právech dotčen tímto způsobem, může rovněž požádat katastrální úřad o vyznačení poznámky spornosti. Do dvou měsíců musí ovšem doložit, že své právo uplatnil u soudu. Jinak katastrální úřad poznámku opět vymaže.

Požádat o zápis poznámky spornosti je možné kdykoli. Když tak učiní oprávněný vlastník do jednoho měsíce od chvíle, kdy se o změně v katastru nemovitostí dozvěděl, působí poznámka i zpětně a brání tak dobré víře třetích osob od sporného zápisu. V případě, že vlastník nebude katastrálním úřadem řádně informován, získává možnost zažádat o zápis zpětně působící poznámky spornosti do tří let od sporného zápisu.

Důležité zásady pro vlastníky nemovitostí od roku 2014:

Ochrana skutečného vlastníka Pokud dojde k neoprávněnému převodu nemovitosti (v důsledku chyby nebo podvodu na základě padělaných listin či podpisů), musí se skutečný vlastník bránit aktivněji a rychleji. 
Poznámka spornosti  Vlastník nemovitosti se musí bránit proti neoprávněné změně zápisu v katastru nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy se o podezřelém zápisu dozvěděl. Nejpozději však do 3 let od provedení zápisu.
Pravidelná kontrola zápisů  Vlastníci nemovitostí by měli na katastr předat své aktuální kontaktní údaje a zápisy pravidelně kontrolovat (v ideálním případě častěji než jednou za tři roky).
Hlídací služba Vlastníci si mohou pro větší jistotu zřídit službu sledování změn v katastru, např. takzvaného hlídacího psa. Služba je zpoplatněná (200 korun za dvanáct měsíců). Zřizovatelem je Český úřad zeměměřický a katastrální. 
5 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 3. 2014 15:42

Poradna – pokud si nevíte rady

Další poradny Nové téma

Školení e-mail marketingu – pokročilé techniky

  •  
    Jak připravit šablonu moderního e-mailu
  • Jak spustit automatizované kampaně
  • Jak dynamizovat běžnou rozesílku

Detailní informace o školení e-mail marketingu - pokročilé techniky »

Sledujte Podnikatel.cz

Facebook Twitter Google+