Na co si dát pozor u koupě bytu od developera?

Koupě nového bytu je velká životní událost a je vcelku jedno, jestli jde o první bydlení nebo investici. Když ale kupujete byt, který ještě nestojí, vstupujete do trochu jiného světa. Zatímco běžná koupě hotové nemovitosti se odehrává hlavně mezi vámi, prodávajícím a bankou, tady hrají roli i plány, kolaudace, harmonogramy, a bohužel někdy i odklady a právní kličky. Proto je potřeba být obezřetný od samého začátku.

Jaké smlouvy vás čekají při nákupu bytu od developera?

1. Vaše první setkání s developerem obvykle končí podpisem rezervační smlouvy. Ta vám „zablokuje“ byt, aby ho mezitím někdo jiný nekoupil. Už tady si dejte pozor, co podepisujete, protože většinou je rezervační poplatek nevratný.

2. Následuje smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK). Ta je zásadní. Definuje vše podstatné, co vlastně kupujete, kolik to bude stát, kdy to bude hotové a co se stane, když to developer nestihne. I když je to „jen“ budoucí smlouva, bere se vážně. A rozhodně by ji měl zkontrolovat právník.

3. Až bude byt hotový, přichází na řadu kupní smlouva, která vás oficiálně udělá vlastníkem. Ale pozor, i tady může developer zkusit upravit některé podmínky. Mějte srovnané podmínky předem.

Financování koupě – hypotéka, splátky a bankovní dohled

Ve většině případů budete potřebovat hypotéku. Jenže banka vám nepůjčí jen tak na vzduch. Musíte mít v ruce SoSBK a odhad ceny budoucího bytu. Počítejte taky s tím, že splátky často probíhají postupně. Jak stavba roste, rostou i vaše závazky.

Dobrá zpráva je, že banky developerské projekty důkladně prověřují. Pokud developer spolupracuje s větší bankou, je to známka určité důvěryhodnosti. Přesto mějte oči otevřené a ptejte se. Včetně toho, kdy přesně budou vaše peníze uvolněny.

Tip: Někteří developeři nabízejí svým klientům i přímou pomoc s financováním. Například Finep má vlastní tým finančních specialistů, kteří vám zdarma pomohou s vyřízením hypotéky, pojištěním i úvěrem. To může ušetřit spoustu času i nervů, a navíc máte jistotu, že vše bude sladěno s konkrétním projektem.

Kolaudace a předání bytu aneb kdy získáte klíče?

Hotovo není, dokud není zkolaudováno. Bez kolaudace byt oficiálně neexistuje a nedá se užívat. Přesto někteří developeři nutí klienty k převzetí bytu ještě před tímto krokem, což by vám mělo hned evokovat vykřičník.

Při samotném předání dbejte na to, aby byl sepsán předávací protokol. Ideálně v něm uveďte všechny závady, které najdete. I to, že nejsou osazené sokly nebo že dveře drhnou. Co není napsané, jako by nebylo.

Pozor na vady a nedodělky při převzetí bytu

Je normální, že nový byt má nějaké mouchy. Ale právě proto máte právo na odstranění vad v určité lhůtě, většinou 30 dní od předání. Proto si byt projděte důkladně, klidně s odborníkem. Zapomeňte na „však to doladí později“. Bez zápisu to nikdo řešit nebude. Developer má povinnost vady odstranit a vy na ně máte nárok. Nenechte se odbýt slibem, že se to teprve bude řešit.

Sankce, smluvní pokuty a další právní kličky

Nikdo nemá rád pokuty, ale ve smlouvě by být měly. A to nejen pro vás, ale i pro developera. Zpozdí se stavba? Měli byste dostat kompenzaci. Nezaplatíte včas? Pak se naopak připravte na sankce vy.

Zároveň pozor na formulace typu „developer si vyhrazuje právo změnit kupní cenu“ nebo „termín dokončení se může posunout podle okolností“. To jsou klauzule, které vám mohou v budoucnu opravdu zavařit. Pár tisíc korun za právníka nebo inspektora může ušetřit stovky tisíc. Právník vám pomůže odhalit nevyvážené podmínky, technik zase nedodělky, které byste sami přehlédli. Rozhodně doporučujeme využít.

Katastr nemovitostí a přepis vlastnictví

Vlastníkem se stáváte až ve chvíli, kdy proběhne zápis do katastru. Ten ale neprobíhá automaticky hned po podpisu kupní smlouvy. Developer musí podat návrh na vklad a ten může trvat týdny. Pokud se zpozdí, čekáte. A dokud nejste v katastru, nemůžete byt prodat, pronajmout ani dát do zástavy. Takže sledujte, kdy přesně byl návrh podán a jakou má spisovou značku.

Jak poznat důvěryhodného developera?

Před podpisem čehokoliv si developera pořádně prověřte. Má za sebou úspěšné projekty? Existují na něj stížnosti? Je členem nějaké asociace? Napoví vám i styl komunikace. Když vás někdo tlačí do rychlého podpisu nebo zlehčuje otázky, zbystřete.

Tip: Za důvěryhodného developera se dá bez váhání označit Finep. Na českém trhu působí od roku 1995 a za tu dobu postavil přes 17 000 bytů (aktuální byty na prodej v Praze najdete zde). Zároveň jsou i jediným developerem, který je dlouhodobě v TOP 3 největších developerů v rezidenčním i administrativním segmentu v ČR. Nejde ale jen o čísla. Finep se profiluje jako stabilní a transparentní partner, který si zakládá na kvalitním servisu. Nabízí nejen samotné bydlení, ale i pomoc s financováním, právním poradenstvím nebo například správou nemovitosti po koupi.