Hlavní navigace

V důchodu mě zajistí pronajatý byt nebo obchodní prostor. Je tato úvaha správná?

Zdeněk Vesecký 24. 11. 2016

Postará se o nás stát v důchodovém věku, nebo musíme počítat s tím, že se budeme muset spolehnout sami na sebe? Jistější je druhá varianta. Jak se ale zajistit?

Otázku zajištění na stáří je nutné začít řešit co nejdříve, a to zejména v případě podnikatelů. Řada z nich už proto investuje. Hitem jsou půda a nemovitosti.

Pokud má člověk chuť investovat do nemovitostí, je k tomu ta nejvýhodnější doba vůbec. Tedy v případě, že chce nákup financovat prostřednictvím hypotečního úvěru. Průměrná úroková sazba hypoték totiž v říjnu klesla na nové historické minimum. Fincentrum Hypoindex uvádí, že je to 1,80 %. Průměr se za uplynulý měsíc snížil o další dvě setiny. Sazby letos klesají každým měsícem a to se projevuje na zájmu lidí o půjčky na nákupy nemovitostí. Odborníci na realitní trh tvrdí, že nákup nemovitosti za účelem pronájmu je dlouhodobě nejspolehlivějším a nejvýnosnějším uložením peněz. Nemovitost na pronájem financovanou prostřednictvím úvěru je nejlepší pořídit do 40. roku života. Pak má majitel jistotu, že bude do jeho odchodu do penze splacena a bude mu generovat zisky.

Pořízení nemovitosti za účelem pronájmu může být zejména v kombinaci se současnou historicky nejnižší úrovní úrokových sazeb velmi zajímavou investicí. V některých případech může měsíční splátka hypotéky vycházet levněji než nájem. Nájem navíc může růst, zatímco výše splátek zůstává po dobu fixace stejná. Po splacení hypotéky pak zbývají pouze náklady za služby, říká Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny. Nic ale není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Disponuje-li podnikatel nějakými úsporami, které chce zhodnotit, určitě by se neměl zaměřovat jen na nemovitosti. Případné úspory by měli podnikatelé investovat opět do podnikání, které jim může přinést vyšší zhodnocení. Investice do nemovitostí doporučujeme v případě, kdy to investorovi přinese vyšší zhodnocení, vysvětluje za Expobank její mluvčí Miroslav Horyna. U investování je totiž velmi důležité, jaká je struktura celého portfolia.

U naprosté většiny podnikatelů je jejich podnikání cestou k dosažení finanční nezávislosti. A tohoto cíle je možné dosáhnout jen s promyšleným osobním finančním plánem, který zahrnuje nejen vlastní podnikání, ale i další dva důležité pilíře. Jen tak bude celkové majetkové portfolio bezpečné. Třetina peněz by měla být investována ve vlastní firmě, druhá v nemovitostech generujících zisk a třetí v konzervativních investicích jakožto podíl na cizím byznysu. Může se jednat o spořicí účet, termínovaný vklad, stavební a penzijní spoření, podílové fondy, akcie a dluhopisy hodnotných firem, případně další alternativní investice, radí nezávislý specialista na investiční poradenství a finanční poradce Martin Šůstek.

Pro lidi s nižší částkou pro investování mohou být zajímavým nástrojem multi-asset fondy. Ty kombinují akcie, dluhopisy a často doplňkově i alternativní investice jako komodity či realitní trh. Pro delší investiční horizont jsou stále populárnější reakcí na extrémně nízké výnosy spořicích účtů a dluhopisů investiční certifikáty. Jejich atraktivita spočívá v kombinaci zajímavého výnosu mezi 5 a 10 % a vysoké pravděpodobnosti dosažení takového výnosu.

Psali jsme: Zákon živnostníkům znovu oseká možnost dosáhnout na vlastní bydlení

Investiční nemovitost bude vydělávat hlavně v Praze

Investice do nemovitostí jsou v současné době velice lákavé i přesto, že díky nízkým úrokovým sazbám je po nich velká poptávka, která už velmi výrazně převyšuje nabídku. Nedostatek kvalitních nemovitostí proto žene jejich ceny stále nahoru. Nízké úroky jsou také důvodem toho, proč se dnes nevyplatí pořizovat nemovitosti za své peníze. Pokud klient aktuálně dokáže své prostředky zhodnotit například vlastním podnikáním či investicí do rizikovějších finančních instrumentů nad 2 až 3 % p.a., pak pro něj může být vyšší hypotéka zajímavou alternativou, potvrzuje Michal Teubner, mluvčí Komerční banky. V době historicky nejnižších úrokových sazeb se vyplatí financovat nákup nemovitosti kombinací vlastních úspor ve výši cca 15 % hodnoty nemovitosti – to z důvodu, aby člověk dosáhl na výhodnější úrokové sazby – a zbytek hypotečním úvěrem. U nás například začínají hypotéky pro 3, 5, 7 a 10leté fixace už od 1,29 % p.a. Zbylou částku úspor bychom klientovi doporučili vhodně investovat, například formou pravidelných investic, říká Petr Plocek, mluvčí UniCredit Bank.

Lidé v současnosti investují nejen do bytových prostor, ale také do maloobchodních nemovitostí určených k pronájmu. Spoléhají se na to, že úvěr budou schopni splácet z výnosů z pronájmu. I v takovém případě je ale nutné počítat s tím, že to nemusí fungovat vždy a za všech okolností. Hypoteční úvěry jsou během na dlouhou trať a výše nájmů může v průběhu trvajícího závazku značně kolísat. Příjmy od nájemníků by ideálně měly být vyšší než je splátka úvěru, případně by si příjmová a výdajová strana měly být rovny. Je také nutné počítat s tím, že někdy může být nemovitost prázdná a nastane výpadek příjmu. Investiční nemovitost bude vydělávat, jen pokud bude dobře a dlouhodobě pronajata solidními nájemníky. Mnoho lidí, kteří si nemovitost s investičním záměrem pořizují poprvé, má za to, že to hravě zvládnou, i když nemají zkušenosti. Stačí najít rozumného nájemníka, dohodnout se na nájmu, podepsat smlouvu a přijít byt čas od času zkontrolovat. Realita je však často vyvede z omylu a zanechá je rozčarované nad tím, kolik práce to reálně obnáší a s jakými neočekávanými problémy se musí potýkat, varuje David Novotný, majitel realitní společnosti Bohemian Estates International.

Opatrnost je tedy na místě a chce to myslet i na tvorbu rezerv a minimalizaci rizik. Některé banky dnes nabízejí alespoň částečné řešení, které spočívá v možnosti snižovat úrok hypotéky díky úsporám na běžném účtu. Umí to například Air bank, Raiffeisenbank nebo Moneta Money bank. Úroky klienti hradí pouze z rozdílu mezi nesplacenou hypotékou a průměrným denním zůstatkem na běžném účtu za uplynulý měsíc. Takto mohou své úspory, které navíc mají kdykoli k dispozici, využít až do výše 20 % nesplacené hypotéky, vysvětluje za Monetu její mluvčí Lucie Leixnerová.

Mohlo by vás zajímat: Víme, jak si v důchodu přivydělat a navíc si vlastní důchod zvýšit i zpětně

Protože je hypotéka dlouhodobou záležitostí, je u investiční nemovitosti vhodné sledovat také statistické údaje. A to zejména u pořizování bytů a domů na pronájem. Dobrou zprávou pro lidi kolem 40 let, kteří chtějí mít nemovitost splacenou do odchodu do penze, je to, že podle Českého statistického úřadu bude v letech 2040 až 2045 narůstat počet mladých lidí kolem 26 let. A právě tato skupina se nejčastěji zajímá o startovací byty. Šance, že nám koupě menšího bytu na pronájem bude po šedesátce generovat zisky, tedy určitě existuje. Rozhodně to ale neplatí plošně. Specialisté na demografický vývoj ve své Projekci vývoje obyvatel v krajích do roku 2050 odhadují, že počet obyvatel se bude navyšovat jen v Praze a Středočeském kraji. V metropoli a jejím okolí bude za 30 let žít 28 % všech Čechů. V reálných číslech to je 2,8 milionu obyvatel. Jinde se naopak počet lidí bude snižovat. Z toho vyplývá, že dlouhodobá investice do nemovitosti se vyplatí v Praze, středních Čechách a v jiných regionech pak zejména ve větších městech.

Našli jste v článku chybu?
DigiZone.cz: Česká televize mění schéma ČT :D

Česká televize mění schéma ČT :D

Vitalia.cz: Manželka je bio, ale na sex moc není

Manželka je bio, ale na sex moc není

Podnikatel.cz: Přehledná titulka, průvodci, responzivita

Přehledná titulka, průvodci, responzivita

Podnikatel.cz: Prodává přes internet. Kdy platí zdravotko?

Prodává přes internet. Kdy platí zdravotko?

120na80.cz: Bojíte se encefalitidy?

Bojíte se encefalitidy?

Podnikatel.cz: Udávání kvůli EET začalo

Udávání kvůli EET začalo

Vitalia.cz: Chtějí si léčit kvasinky. Lék je jen v Německu

Chtějí si léčit kvasinky. Lék je jen v Německu

Vitalia.cz: Znáte „černý detox“? Ani to nezkoušejte

Znáte „černý detox“? Ani to nezkoušejte

Měšec.cz: Přejete si číslo účtu na přání?

Přejete si číslo účtu na přání?

DigiZone.cz: Perspektivy TV v roce 1939 podle časopisu Life

Perspektivy TV v roce 1939 podle časopisu Life

Podnikatel.cz: Babiše přesvědčila 89letá podnikatelka?!

Babiše přesvědčila 89letá podnikatelka?!

120na80.cz: Jak oddálit Alzheimera?

Jak oddálit Alzheimera?

Podnikatel.cz: EET: Totálně nezvládli metodologii projektu

EET: Totálně nezvládli metodologii projektu

Vitalia.cz: Říká amoleta - a myslí palačinka

Říká amoleta - a myslí palačinka

Měšec.cz: Jak vymáhat výživné zadarmo?

Jak vymáhat výživné zadarmo?

120na80.cz: Rakovina oka. Jak ji poznáte?

Rakovina oka. Jak ji poznáte?

Podnikatel.cz: 3, 2, 1..EET startuje. Na co nezapomenout?

3, 2, 1..EET startuje. Na co nezapomenout?

Lupa.cz: Slevové šílenství je tu. Kde nakoupit na Black Friday?

Slevové šílenství je tu. Kde nakoupit na Black Friday?

Podnikatel.cz: Pozor, pojišťovny mění čísla účtů

Pozor, pojišťovny mění čísla účtů

120na80.cz: Rovnátka, která nejsou vidět

Rovnátka, která nejsou vidět