K podobným situacím dochází dnes a denně, zejména pak, je-li skončení nájmu provázeno neshodami mezi pronajímatelem a nájemcem. Co když se však nájemce i po ukončení nájemní smlouvy rozhodne v nemovitosti zůstat a nevystěhovat se z ní?
Co se dozvíte v článku
Jak řešit problém v souladu se zákonem?
Řešení podobných situací se zdánlivě jeví jako vcelku jednoduché. Vždyť přece stačí nájemce například odpojit od médií nebo vyměnit zámek u vstupních dveří, když se v něm zrovna nenachází a jeho věci „vystěhovat před dům“ nebo na jiné vhodné místo. Opak je však pravdou, jelikož volba podobných radikálních řešení je vysoce riziková a rozhodně ji nelze doporučit.
Pokud by se totiž pronajímatel pustil do vyklizení nemovitosti svépomocí a bez vědomí nájemce proti jeho vůli a z nemovitosti „násilně“ vystěhoval, vystavoval by se riziku trestního stíhání pro neoprávněné vniknutí do obydlí a porušení domovní svobody. Jak tedy podobný problém vyřešit v souladu se zákonem?
Žaloba na vyklizení nemovitosti
Dojde-li k ukončení nájmu nemovitosti, ať už dohodou, jednostrannou výpovědí či odstoupením od nájemní smlouvy, avšak nájemce odmítne nemovitost dobrovolně vyklidit a pronajímateli ji předat, nezbývá než podat k soudu žalobu na vyklizení nemovitosti. Před samotným podáním žaloby je nicméně potřeba nájemce nejprve písemně vyzvat (např. doporučeným dopisem či datovou zprávou do datové schránky nájemce) k okamžitému vyklizení nemovitosti a poskytnout mu lhůtu k jejímu vyklizení.
Součástí předžalobní výzvy by mělo být důrazné upozornění nájemce na to, že pokud nemovitost ve stanovené lhůtě nevyklidí, dojde k zahájení soudního řízení o vyklizení. Další podmínkou pro úspěšné domožení se vyklizení nemovitosti soudní cestou je existence neoprávněného užívání nemovitosti – tedy bez právního titulu. Při ukončení nájemní smlouvy jednostrannou výpovědí je rovněž vhodné počkat s podáním žaloby na vyklizení až po uplynutí dvouměsíční prekluzivní lhůty umožňující soudní přezkum toho, zda byla výpověď z nájmu oprávněná či nikoliv.
Pokud ani po doručení předžalobní výzvy a uplynutí stanovené lhůty nájemce nemovitost dobrovolně neopustí, je v takovém případě již na místě podat žalobu k soudu.
Co by měla obsahovat žaloba?
Žaloba by měla obsahovat (i) označení věcně a místně příslušného soudu (tj. soudu, v jehož obvodu se nachází nemovitost), dále (ii) označení účastníků řízení a jejich zástupců, (iii) vylíčení rozhodných skutečností (tj. skutkový popis situace a okolností skončení nájmu), (iv) označení důkazů (např. nájemní smlouvy a jejího ukončení) a žalobní návrh (petit). Žalobní petit by měl znít tak, že žalovaný je povinen nemovitost vyklidit ve lhůtě patnácti dnů od právní moci rozsudku. Ve výjimečných případech může soud určit delší než patnáctidenní lhůtu pro vyklizení nemovitosti.
Jde také o finanční ztrátu
Vedle práva na vyklizení nemovitosti má pronajímatel dále také nárok na vydání bezdůvodného obohacení ze strany nájemce, odpovídající obvyklému nájemnému nemovitosti po dobu jejího neoprávněného užívání. Tím by měla být sanována újma pronajímatele po dobu trvání soudního řízení až do případné exekuce, kdy nájemce v nemovitosti fakticky pobýval a která může trvat v řádu měsíců a někdy i dokonce let.
Odmítnutí dobrovolného vyklizení nemovitosti ze strany problémových nájemců se tak pro pronajímatele může stát doslova noční můrou a představovat pro ně i znatelnou finanční ztrátu, jelikož i přes případné přiznání nároku na kompenzaci (bezdůvodné obohacení) věc často skončí na tom, že ji nájemce nemá z čeho zaplatit.
Rozkaz k vyklizení
Momentální neutěšenou situaci by v relativně blízké době mohl pomoci zlepšit tzv. rozkaz k vyklizení nemovitosti, který je nyní projednáván v Parlamentu ČR v rámci novely zákona č. 99/1963, občanského soudního řádu. V praxi by tato změna měla usnadnit vystěhování problémového nájemce nebo neplatiče, který i po ukončení nájemní smlouvy neoprávněně setrvá v nemovitosti pronajímatele.
Zavedení institutu rozkazu k vyklizení se nikterak nedotkne předsoudní fáze – pronajímatel tak bude stále povinen řádně ukončit smlouvu s nájemcem a písemně jej vyzvat k vyklizení nemovitosti. Měla by však urychlit průběh soudního řízení, které bude probíhat v režimu tzv. rozkazního řízení (obdobně jako např. u elektronického platebního rozkazu).
To znamená, že na základě předložených listinných důkazů by soud měl bez nařizování soudního jednání relativně rychle rozhodnout vydáním tzv. rozkazu k vyklizení. V něm by měl žalovanému uložit, aby do 15 dnů od doručení nemovitost vyklidil, nebo proti vydanému rozkazu podal odpor. Podáním odporu se nicméně vydaný rozkaz k vyklizení automaticky zruší a věc bude projednána v klasickému soudním řízení.
Alternativou je sepis notářského zápisu
Rychlejší a efektivnější vystěhování nájemce je možné už nyní díky rozhodovací praxi Nejvyššího soudu. Pronajímatelé totiž mohou jako alternativu využít sepis notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti, který jim umožní zahájit exekuci vyklizením nemovitosti vůči nájemci, bez nutnosti podávat žalobu a absolvovat zdlouhavé soudní řízení.
Aby tento postup fungoval, je potřeba splnit dvě klíčové podmínky. Tou první je souhlas nájemce se svolením k přímé vykonatelnosti. Druhou podmínkou je stanovení konkrétního data plnění – v notářském zápisu tak musí být specifikován přesný okamžik, na který účastníci naváží povinnost nájemce nemovitost vyklidit.
Tento nástroj výrazně zkracuje dobu potřebnou k vystěhování nájemce, který po skončení nájmu neoprávněně zůstává v nemovitosti – jakkoliv má své limity a zvyšuje transakční náklady nájemního vztahu.
Zaujal vás článek?
Odemkněte si celý text za jednorázových 30 Kč. Stačí zadat váš e-mail a v dalším kroku vše odsouhlasit.
Již jste zaplatili? Vložte, prosím, váš e-mail a my vám zašleme nový odkaz pro odemknutí
