Šlamastika kolem neoznámeného osvobození prodané nemovitosti končí

Osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti

Příjem z prodeje nemovitosti je od daně z příjmů osvobozen při splnění tzv. časového testu. Doba mezi nabytím vlastnického práva a případným prodejem nemovitých věcí musí přesáhnout 10 let. Do konce roku 2020 stačilo 5 let. Od roku 2021 byl tento časový test prodloužen na 10 let. Nemusí být dodržen, pokud měl poplatník v prodávané nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.

Není-li splněna ani jedna ze dvou uvedených podmínek, tedy vlastnictví prodávané nemovitosti přesahující 10 let nebo bydliště nejméně 2 roky, není nic ztraceno. Lze využít osvobození z titulu použití získaných prostředků k obstarání vlastní bytové potřeby. Pokud budou získané prostředky použity zcela, považuje se celý příjem za příjem osvobozený. Při jejich částečném využití se osvobodí příjem jen do výše prostředků, které byly nebo budou na obstarání vlastní bytové potřeby vynaloženy. Zde je ale nutné splnit oznamovací povinnost zavedenou právě od roku 2021.

Prostředky na obstarání bytové potřeby

Zákon o daních z příjmů definuje bytovou potřebu. Především je jí myšlena výstavba bytového domu, rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Bytovou potřebou se rozumí také změna stavby či úplatné nabytí pozemku. Zde ale musí být do 4 let od okamžiku nabytí pozemku zahájena výstavba (stavba bytového domu, rodinného domu, jednotky nebo rozestavěné stavby).

Obstaráním vlastní bytové potřeby je i úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, jednotky a rozestavěné stavby bytového nebo rodinného domu. To samé platí pro údržbu a změnu stavby. Obstaráním bytové potřeby je dále:

• splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
• vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
• úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
• splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb, pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

Oznamovací povinnost od roku 2021

Jak již bylo zmíněno, pro osvobození od daně z příjmů při nesplnění časového testu (vlastnictví nemovitosti déle než 10 let nebo bydliště nejméně 2 roky) byla od roku 2021 zavedena oznamovací povinnost. Poplatník musí skutečnost, že prodejem získané prostředky využil k obstarání bytové potřeby, oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.

Nárok na osvobození od daně byl od roku 2021 podmíněn splněním oznamovací povinnosti. Při nepodání oznámení ve stanoveném termínu nešlo o příjem od daně osvobozený (ačkoli byly prostředky využity k obstarání vlastní bytové potřeby) a bylo třeba příjmy dodanit v daňovém přiznání jako ostatní příjmy.

Neblahý finanční dopad opatření na poplatníky

V praxi tak docházelo k situacím, kdy daňoví poplatníci dopláceli daň, a to včetně penále a úroků z prodlení, jen z toho důvodu, že včas neoznámili správci daně záměr využít prostředky získané prodejem nemovitosti k obstarání své bytové potřeby, přestože je k tomuto účelu skutečně využili. Při dnešních cenách nemovitostí a minimálně patnáctiprocentní dani z příjmů se skutečně nejednalo o zanedbatelné částky.

Na základě vyhodnocení praktických dopadů se dosavadní právní úprava aktuálně změnila. A to pozměňovacím návrhem k zákonu č. 163/2024 Sb., kterým se změnil zákon o investičních společnostech a investičních fondech. Oznamovací povinnost zůstává, ale trest na její nesplnění nebude mít tak razantní dopad. 

Pokuta za nesplnění oznamovací povinnosti

Nesplnění oznamovací povinnosti bude nově sankcionovat toliko pokutou nepeněžité povahy podle § 247a daňového řádu. Důležité je, že i při nesplnění oznamovací povinnosti zůstává zachováno osvobození od daně z příjmu. Smyslem nové úpravy § 4b zákona o daních z příjmů je odstranění tvrdosti zákona. Proto je využitelná již na příjem z prodeje nemovitosti při využití získaných prostředků k obstarání bytové potřeby plynoucí od roku 2023. To znamená na takový příjem, který by měl být oznámen v průběhu roku 2024, kdy uplyne lhůta pro podání daňového přiznání za zdaňovací období roku 2023. Osvobození daného příjmu získaného v průběhu roku 2023 již nebude podmíněno učiněním oznámení.