Hlavní navigace

Kupní smlouva na nemovitost

Každý, kdo si kupuje, nebo naopak prodává nemovitost, musí uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitosti. Pouze ta dává oběma smluvním stranám jistotu, že ten druhý splní svoje závazky. Kupní smlouvu na nemovitost ovšem provází několik náležitostí, které je nutné splnit. Jak vypadá vzor kupní smlouvy na pozemek či dům a co v ní nesmí chybět?

K čemu slouží kupní smlouva na nemovitost?

Prodej či nákup nemovitosti je závažným životním krokem. Ať stojíte na kterékoliv straně, neobejdete se bez kupní smlouvy, která musí být uzavřena písemně. Jde přitom o smlouvu, jež spadá do skupiny soukromoprávních dokumentů. Typicky pak popisuje kupní smlouva nemovitost, o kterou se smluvním stranám jedná, ale vyžaduje i řadu dalších náležitostí.

Jejím uzavřením dochází k převodu vlastnického práva k věci (nemovitosti) z prodávajícího na kupujícího. Ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, a tím tedy i k tomu, aby se stal kupující novým vlastníkem nemovitosti, dochází právě až na základě uzavření kupní smlouvy.

Prodávající se podpisem kupní smlouvy zavazuje k tomu, že kupujícímu prodávanou věc odevzdá a umožní mu k ní nabýt vlastnická práva. Kupující se zase zavazuje k tomu, že věc převezme a zaplatí za ni prodávajícímu smluvenou cenu.

Uzavření kupní smlouvy je výhodné zejména pro kupujícího, kterému pak slouží jako důležitý doklad. Prodávající se obvykle snaží nemovitost prodat s co nejnižší odpovědností za případné vady. Proto je nutné smlouvu před podpisem řádně zkontrolovat a ujistit se, že všechny informace a náležitosti v ní obsažené jsou do puntíku přesné.

Co zkontrolovat v kupní smlouvě na nemovitost?

Problémy často nastávají kvůli tomu, že ani sám prodávající přesně neví, co vše k bytu či domu náleží. I drobná nesrovnalost v předmětu smlouvy pak může způsobit problémy s vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Katastrální úřad pak zahájí nové katastrální řízení, což znamená podpis nové kupní smlouvy a komplikace na obou stranách.

Kupující by si měl vždy ověřit, že nemovitost není zatížena zástavním právem k bankovnímu úvěru (např. hypotékou) ani věcným břemenem, a zároveň by měl zkontrolovat, zda není vůči prodávajícímu vedeno exekuční řízení.

Platí, že kupní smlouva na nemovitost musí být podle českého právního řádu vždy písemná. O právní úpravě kupní smlouvy na nemovitost přitom podrobně pojednává zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Odstoupení od kupní smlouvy nemovitosti

K odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost může dojít pouze za určitých podmínek. Tímto způsobem lze jednostranně ukončit smluvní vztah a celá kupní smlouva zanikne, a to včetně povinností a práv obou smluvních stran.

Podle zákona je možné odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost pouze za podmínek, které budou jako důvody k odstoupení zaneseny přímo ve smlouvě, nebo za podmínek, které stanovuje občanský zákoník.

Občanský zákoník říká, že odstoupit od kupní smlouvy můžete, pokud druhá smluvní strana poruší své závazky podstatným způsobem. Konkrétně jde o „takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala.“

Vady nemovitosti

V praxi se nejčastěji jedná o skryté vady nemovitosti, které kupující před koupí nezaznamená ani při skutečně pečlivé prohlídce nemovitosti. Existují již ve chvíli, kdy kupující nemovitost převezme do vlastnictví, ale projeví se až po určité době.

U vad menšího rázu může kupující požadovat jejich odstranění či snížení kupní ceny. Pokud ale tyto vady odstranit nelze a učiní nemovitost neobyvatelnou, kupující má právo od smlouvy odstoupit. Viditelné vady, které člověk zaregistruje okamžitě, jako jsou praskliny, odřeniny či rozbitá skla, se ovšem nemohou stát důvodem k odstoupení od smlouvy.

Náležitosti kupní smlouvy na nemovitost

Podle nového občanského zákoníku platí, že každá kupní smlouva na nemovitost musí být vyhotovena písemně. Ve smlouvě nesmí chybět podpisy obou smluvních stran, jinak bude považována za neplatnou. Navíc je vyžadováno jejich úřední ověření.

Každá kupní smlouva na pozemek nebo dům musí obsahovat jasné určení obou smluvních stran. Tím jsou myšleni prodávající a kupující. Pokud má nemovitost více spoluvlastníků, musí se kupující ujistit, že nekupuje pouze podíl jednoho z nich.

Největším oříškem bývá předmět smlouvy, což by měl být co nejpřesnější popis prodávané nemovitosti. Prodávající musí nemovitost správně identifikovat, aby nedošlo k zamítnutí návrhu vkladu práva ze strany katastrálního úřadu. Základem jsou parcelní čísla, katastrální území, číslo bytu, správné výměry a všechny prvky, které k nemovitosti patří (sklep, příjezdová cesta, kůlna, garáž atd.).

Další důležitou náležitostí je kupní cena nemovitosti. Kromě samotné výše částky by se smluvní strany měly domluvit na termínu a způsobu úhrady a pochopitelně i tyto údaje do smlouvy zanést.

Výše uvedené náležitosti kupní smlouvy patří mezi ty povinné. Další náležitosti, které budou chtít smluvní strany do smlouvy zanést, jsou čistě na jejich vzájemné domluvě. Může jít například o následující informace:

  • způsob a datum předání nemovitosti,
  • popis viditelných vad nemovitosti,
  • podmínky pro odstoupení od kupní smlouvy,
  • smluvní pokuty pro případy porušení předem smluvených podmínek.

Kupní smlouva na nemovitost: vzor

Sepsání kupní smlouvy na nemovitost není vůbec jednoduché. Tento typ smlouvy obsahuje velké množství právních termínů a pro běžného člověka, který se v prodeji nemovitostí nepohybuje nebo nemá právnické vzdělání, může představovat její sepsání velmi náročný úkol.

Pokud si ho chcete co nejvíce usnadnit, můžete si na této stránce stáhnout vzor kupní smlouvy na byt či pozemek. Tento vzorový dokument je vypracován podle § 2079 a § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Mějte ovšem na paměti, že se jedná jen o obecný vzor, který nezohledňuje individuální požadavky.

Ačkoliv jde o všeobecný vzor kupní smlouvy na nemovitost, může dobře posloužit jako inspirace k vytvoření návrhu kupní smlouvy. Jelikož je ale koupě nemovitosti velký závazek, vždy byste si měli nechat smlouvu zkontrolovat a případně opravit právníkem.

Jaké náležitosti nesmí v kupní smlouvě na nemovitost chybět?
Podle občanského zákoníku patří mezi povinné náležitosti kupní smlouvy na nemovitost identifikace obou smluvních stran, předmět koupě, určení kupní ceny a podpisy obou zúčastněných. Velký důraz by měl být kladen na opravdu detailní popis nemovitosti, aby nedošlo k problémům při vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Musí být uzavřena kupní smlouva při prodeji každého druhu nemovitosti?
Kupní smlouvu byste měli uzavřít v případě jakékoliv nemovitosti. Není žádnou výjimkou, že se podepisuje i kupní smlouva na garáž. Pro vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je nutné uzavřít kupní smlouvu vždy. Kupní smlouva na dům v tomto ohledu tedy vyžaduje stejný přístup jako kupní smlouva na pozemek.
Za jakých situací může dojít k odstoupení od kupní smlouvy nemovitosti?
K odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost může dojít buď za situací, které budou po vzájemné dohodě obou smluvních stran vypsány v kupní smlouvě, nebo za podmínek, které stanovuje občanský zákoník. Občanský zákoník v tomto případě hovoří o porušení závazků podstatným způsobem, což v praxi znamená například zamlčení skrytých vad, o kterých prodávající prokazatelně ví.
Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).