Více než polovina lidí v České republice žije v bytových domech. Přitom přibližně 32 procent obývá domy panelové, které se ve většině případů nacházejí v naprosto tristním technickém stavu. Mnoho domů potřebuje novou střechu, okna, zateplení, zrekonstruovat balkony nebo vyměnit výtah. Ačkoli má řada z nás pocit, že vlastnictví bytu končí na jeho prahu, opak je pravdou. Součástí domu jsou totiž také jeho společné prostory, o které je nutné se starat. O konkrétních postupech rozhodují bytová družstva či společenství vlastníků jednotek.
Vedete-li bytové družstvo (BD) nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ), spravujete fond oprav, a dohlížíte tedy i na údržbu a rekonstrukci bytových domů včetně jejich společných částí. Zájem sledovat stav domu a řešit případné nutné rekonstrukce by měl mít ale každý člen BD či SVJ. Fond oprav se totiž skládá právě z jejich prostředků a je to koneckonců jejich dům, o který je potřeba se starat. Co vše se z fondu oprav hradí, je vždy individuální. Slouží často nejen na drobné opravy, ale i na úhradu pojištění, správu domu, daně z nemovitosti apod. Také výše příspěvků se liší. Měsíční platba jedné domácnosti by se u starších bytových domů měla pohybovat mezi 20 až 30 Kč/m2.
Čtěte také: Jak zdanit příjmy z pronájmu? Poradíme vám
Nic nechci, nic platit nebudu
A protože do fondu oprav lidé posílají peníze a často mají pocit, že ty jen tak mizí, aniž by věděli kam, vysloužil si tento fond přezdívku „černá díra“. Někteří dokonce pravidelné platby sabotují. Nechápou, že vyhýbat se příspěvkům do fondu oprav není řešení. Dojde-li totiž k nečekané havárii či poruše (rozbitými okny počínaje, poškozenou střechou konče), je nutné najednou zaplatit desetitisíce korun, což jejich rodinný rozpočet zasáhne mnohem víc než pravidelný měsíční příspěvek. Ten je např. pro bytovou jednotku o velikosti 80 m2 přibližně mezi 1600 až 2400 korun. Pokud někdo deset měsíců neplatí, měl by počítat v případě nějaké poruchy s jednorázovým výdajem v řádech tisíce korun. Bytová družstva a SVJ nejsou v případě neplatičů úplně bezmocní. Platby totiž mohou vymáhat soudně a nakonec i s pomocí nařízené exekuce. Na to by měli být všichni členové upozorněni.
Statisíce nestačí, ceny jdou do milionů
Pro každý bytový dům znamená rekonstrukce vysoké výdaje. Například výměna oken v domě se 48 byty stojí zhruba 1,5 milionu korun, nový výtah 1 milion a zateplení domu a oprava střechy až 17 milionů korun. Pokud naspořená částka ve fondu oprav nestačí, můžou si BD i SVJ zažádat o úvěr. Jeho splátky se pak rozpočítají mezi jednotlivé bytové jednotky. Vezmete-li si úvěr například 1 milion korun se splatností 20 let a potřebujete-li pokrýt 100 procent investice, budou měsíční splátky přibližně 5 800 korun (úroková sazba 3,5 % p. a.). Jestliže půjde o dům se 40 byty, měsíční splátky na jednu domácnost vycházejí na 145 korun.
Čtěte také: Petr Handl: Žaloby na určení nájmu se nekonaly a důchodci na ulici neskončili
Nechte váš dům vydělávat
Příspěvek do fondu oprav je jen jedním z příjmů BD či SVJ. Pokud dům disponuje volnými nebytovými prostory, jako jsou například nevyužívané nebo nefunkční prádelny, sušárny nebo kočárkárny, můžete je nabídnout k pronájmu. Získáte tak další pravidelný příjem, který pomůže pokrýt běžné opravy a také významně ovlivnit výši měsíčních plateb do fondu pro jednotlivé bytové jednotky, což ostatní obyvatelé domu jistě ocení.
Aktuální problém – výtahy
Spousta BD a SVJ musí aktuálně řešit opravu či výměnu výtahu. V České republice byla totiž většina z nich instalována před rokem 1993 a jejich současný stav neodpovídá evropské normě ČSN EN 81–80 z roku 2004. Takové výtahy by měly být zrekonstruovány či vyměněny. Evropská norma má však v ČR pouze doporučující charakter, a není tak závaznou právní normou jako v jiných zemích. Pokud by se ale ve výtahu, u kterého byla zjištěna závada, porucha či stav ohrožující jeho uživatele, někdo zranil či dokonce zabil, veškerou odpovědnost ponese majitel budovy.
Čtěte také: Jak eliminovat nepoctivé nájemníky? Proklepněte si je předem (NÁZOR)
Typické nedostatky českých výtahů
Nefunkční jištění u dveří, nebo dokonce kabiny bez dveří, poplachové tlačítko, které nezvoní, absence nouzového osvětlení, nemožnost komunikace v případě uvíznutí a nedostatečné zajištění v případě požáru – to jsou hlavní nedostatky českých výtahů.
Dle statistik Unie výtahového průmyslu ČR přibližně 40 tisíc výtahů v České republice vykazuje vysoká provozní rizika a ohrožují bezpečnost přepravovaných osob. Náklady na léčbu, bolestné a ušlý zisk zraněných osob mohou dosáhnout i několika milionů korun. To představuje pro majitele bytových domů či jednotlivých bytů neplánované výdaje v řádu statisíců korun. A cedule s nápisem „Použití na vlastní nebezpečí“ či „Výtah mimo provoz“ vás odpovědnosti nezbaví.
