Daň z pronájmu - skutečné náklady

Dobrý den,

v rámci skupiny příjmů z nájmu, které se zdaňují v dílčím základu daně podle § 9 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.), se skutečně můžete rozhodnout, zda v daném zdaňovacím období budete uplatňovat výdaje paušální (sazba výdajového paušálu je Vámi zmíněných 30 % z příjmů), nebo skutečné. Způsob uplatnění výdajů je dokonce možné z roku na rok měnit, jen je potřeba dát pozor, že v případě změny způsobu se upravuje základ daně podle ustanovení § 23 odst. 8 písm. b) zákona o daních z příjmů.

Budete-li uplatňovat skutečné výdaje, pak do výdajů můžete zahrnout veškeré položky, které splňují definici tzv. daňově uznatelného výdaje, tedy výdaje na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů. Veškeré příjmy a výdaje potom musejí být evidovány v časovém sledu v záznamech o příjmech a výdajích (viz ustanovení § 9 odst. 6 zákona o daních z příjmů). Co se týče samotného daňového přiznání, tam se jednotlivé výdaje nedokládají, uvádí se pouze celková částka příjmů a výdajů za dané zdaňovací období.

Nicméně je třeba, abyste disponovala veškerými doklady pro případ daňové kontroly. Doporučuji tedy, abyste měla doložen smluvní vztah s dodavatelem prací (tj. měla písemnou smlouvu nebo objednávku prací, dále měla k dispozici případné předávací protokoly, vhodné je mít také dokumentaci stavebních prací - například i fotografiemi), dále abyste měla k dispozici faktury (mohou být vystaveny na Vaše jméno nebo na jméno manžela - byt je ve společném jmění manželů) a doklady o úhradě faktur (až při úhradě se položky stávají výdajem).

Pro úplnost si dovolují upozornit na to, že musíte odlišit, zda se v daném případě bude z daňového pohledu jednat o opravu nemovité věci (bytu), nebo o rekonstrukci. Pokud by se jednalo o rekonstrukci, výdaje na tuto rekonstrukci bohužel nelze uplatnit jednorázově (v období, kdy byly výdaje vynaloženy), ale stávají se tzv. technickým zhodnocením nemovité věci a zvyšují vstupní (zůstatkovou) cenu, ze které se počítají daňové odpisy. Naopak v případě opravy nemovité věci byste mohla výdaje uplatnit v období, kdy jste je vynaložila. Doporučuji Vám tedy poradit se s daňovým poradcem ohledně této věcné stránky výdajů a o tom, zda bude vůbec možné vynaložené výdaje uplatnit jednorázově.

Jinak platí, že pokud by výdaje byly v daném zdaňovacím období vyšší než příjmy, vykázala byste tzv. daňovou ztrátu. Tato ztráta by nezakládala Vámi zmíněnou vratku (předpokládám, že máte pouze příjmy ze závislé činnosti), ale mohla by být použita v následujících pěti zdaňovacích obdobích jako odčitatelná položka od (budoucího) základu daně.

Přeji Vám hezký den.

S pozdravem