Krátkodobý pronájem bytu přes webové platformy může být lákavým zdrojem příjmu, ale zároveň s sebou nese celou řadu právních a daňových povinností. Pokud nechcete riskovat nepříjemnosti s finančním úřadem či obcí, vyplatí se předem vědět, jaký je rozdíl oproti dlouhodobému nájmu, jak se příjmy zdaňují a kdy se vás může týkat i daň z přidané hodnoty – tzv. DPH.
Co se dozvíte v článku
Webové platformy krátkodobých pronájmů
Krátkodobé pronájmy bytů a domů se v posledních letech staly běžným způsobem, jak si majitelé nemovitostí mohou přivydělat. Webové platformy k tomu určené umožňují rychle a jednoduše nabídnout svůj byt turistům či obchodním cestujícím, kteří hledají alternativu k hotelům.
Z právního a daňového hlediska však nejde o tak jednoduchou záležitost, jak by se mohlo zdát. Rozdíly mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem jsou zásadní a mohou mít významné dopady nejen na daně z příjmů, ale také na povinnosti v oblasti DPH, sociálního a zdravotního pojištění.
Rozdíl mezi krátkodobým a dlouhodobým nájmem z pohledu zákona o daních z příjmů
Zákon o daních z příjmů (ZDP) rozlišuje mezi příjmy z nájmu podle § 9 a příjmy ze samostatné činnosti podle § 7, kam mimo jiné spadá právě krátkodobý pronájem.
Dlouhodobý pronájem je charakteristický tím, že nájemce užívá byt k vlastnímu bydlení a pronajímatel neposkytuje žádné doplňkové služby (například úklid nebo výměnu povlečení). Takový příjem z nájmu potom spadá standardně pod § 9 ZDP – tedy příjmy z nájmu. Tento režim je pro vlastníky výhodný zejména proto, že se k těmto příjmům neváže povinnost odvádět sociální a zdravotní pojištění.
Krátkodobý pronájem, typicky ubytování na pár dní přes webové platformy, se však z pohledu zákona nepovažuje za „pouhý“ nájem. Jde o poskytování ubytovacích služeb, které jsou povahou blízké podnikání, a proto se příjmy zdaňují podle § 7 ZDP – jako příjmy ze samostatné činnosti. Tím se celý režim zásadně mění a přibývají povinnosti, které si musí pronajímatel ohlídat – například odvod sociálního a zdravotního pojištění.
Zdanění příjmu z krátkodobého nájmu a dopady na odvody
Příjem z krátkodobého nájmu (tedy ubytovací služby) se zdaňuje v rámci daňového přiznání jako příjem ze samostatné výdělečné činnosti. Pronajímatel tedy musí vést alespoň základní evidenci příjmů a výdajů, nebo si může uplatnit paušální výdaje (standardně 60 %). Pokud by se dobrovolně rozhodl, může vést i účetnictví. Na rozdíl od dlouhodobého nájmu pod § 9 zde vzniká povinnost odvádět sociální a zdravotní pojištění, což může významně navýšit celkové náklady.
Pokud majitel pronajímá byt turistům přes webové platformy, může odečíst náklady jako jsou náklady na energie, úklid, poplatky platformě a další, ale zároveň musí odvést zálohy na pojistné stejně jako běžný podnikatel. To v praxi znamená vyšší administrativní i finanční zátěž než u dlouhodobého nájmu, kde sociální a zdravotní odvody vůbec nevznikají a z příjmu z nájmu se tak hradí pouze daň z rozdílu mezi příjmy a výdaji.
Krátkodobý nájem a DPH – identifikovaná osoba a provize
Další oblastí, na kterou si musí dát pronajímatelé pozor, je daň z přidané hodnoty. Pokud pronajímatele nabízí ubytování přes webové platformy, které mají sídlo v zahraničí, typicky v Irsku, vzniká jim povinnost registrovat se jako tzv. identifikovaná osoba k DPH. Nejde o plátcovství v plném rozsahu, ale o režim, kdy pronajímatel odvádí DPH z přijatých služeb – typicky z provize účtované platformou. To je častý kámen úrazu – mnoho drobných pronajímatelů netuší, že i když nejsou plátci DPH, musí kvůli těmto službám registraci provést a následně podávat přiznání k DPH.
Pokud by se tak nestalo, hrozí nejen doměření DPH, ale také penále a pokuty ze strany finanční správy. V praxi to znamená, že krátkodobý nájemce musí vést alespoň základní agendu související s DPH, a to i při relativně malých částkách.
Obrat k DPH a sčítání příjmů
Další nástrahou je sledování obratu pro účely povinné registrace k plátcovství DPH. Podle § 6 ZDPH je rozhodující obrat kalendářní rok, který přesáhne 2 miliony korun, případně 2 536 500 Kč. Do tohoto obratu se zahrnují všechny zdanitelné příjmy, tedy i ty z krátkodobého pronájmu. Pokud má pronajímatel kromě ubytování například i jiné podnikání, příjmy se sčítají.
Může tedy nastat situace, že samotné pronajímání by k překročení limitu nestačilo, ale v kombinaci s další podnikatelskou činností už limit splněn bude. Od okamžiku registrace k plátcovství je pak nutné ubytovací služby zdaňovat příslušnou sazbou DPH a odvádět ji z každého přijatého příjmu. To má zásadní vliv na konečnou cenu a konkurenceschopnost pronajímatele.
Pozor musí dávat ale i ti vlastníci nemovitostí, kteří poskytují dlouhodobý pronájem. Těm se totiž obrat nájmu (§ 9) sčítá s ostatními příjmy z podnikání (§ 7). Při posuzování z obratu tak musí sčítat jak příjmy z podnikání, tak příjmy z nájmu.
Další povinnosti
Kromě daňových otázek je třeba zmínit i další povinnosti, které se s krátkodobým pronájmem pojí. Patří mezi ně například ohlašovací povinnost cizinců u cizinecké policie nebo místní poplatky z pobytu vybírané městy a obcemi nebo povinnost dodržovat stavební předpisy a kolaudační rozhodnutí. Pokud je byt určen pouze k bydlení, může jeho využívání k ubytovacím službám přinést komplikace nejen s úřady, ale i se sousedy.
ČLÁNKY DO MAILU