Daň z nemovitých věcí

Co je daň z nemovitých věcí?

Daň z nemovitých věcí se platí z pozemku a ze staveb a jednotek, dříve se tato daň nazývala daň z nemovitostí, což bylo novelou zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí nahrazeno pojmem daň z nemovitých věcí.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena 26. září 2020. Jednalo se o majetkovou daň, která v letech 1993 až 2013 byla označena jako daň z převodu nemovitostí.

Předmětem daně byly nemovité věci, které se nacházely na území České republiky a jejím poplatníkem byl převodce vlastního práva a od listopadu 2016 nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.

Co je předmětem daně z pozemku?

Předmětem daně z pozemků, která je součástí daně z nemovitých věcí, jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí. 

Co konkrétně patří do předmětu daně z pozemku, definuje §2 zákon č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí.

Základ daně u daně z pozemku

Základem pro výpočet daně z pozemku je vždy jejich výměra. V případě, že se na pozemku nachází nějaká stavba, budete od výměry pozemku odečítat právě zastavěnou plochu. 

První, čím budete násobit výměru pozemku, je cena pozemku. Počítá se s ní, ale pouze typu A – orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a typu B – trvalý travní porost. Průměrnou cenu za 1 m2 u těchto pozemků vyhlašuje pro jednotlivá katastrální území ministerstvo zemědělství.

Dále je to C – hospodářský les a D – rybník s intenzivním a průmyslovým chovem ryb. U těchto typů pozemků budete cenu za 1 m2 zjišťovat v cenových předpisech, případně se dá použít částka 3,80 Kč. 

Sazby: 

• U pozemků typu A 1,35 %,
• u pozemků typu B až D 0,45 %. 
• U zpevněných ploch pro podnikání v závislosti na typu podnikání buď 9 Kč, nebo 1,80 Kč za m².

Výměra pozemků

Autor: Shutterstock

Předmět daně ze staveb a jednotek

Předmětem daně ze staveb a jednotek, která je součástí daně z nemovitých věcí, jsou stavby a jednotky na území České republiky. Co patří a nepatří do daně ze staveb a jednotek, definuje § 7 zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí.

Jaký je základ daně u daně ze staveb a jednotek?

Stejně jako u daně z pozemků je i u staveb základem daně výměra, tentokrát však zastavěné plochy. U některých druhů staveb ale mohou výpočet ovlivnit ještě další dva koeficienty (oproti dani z pozemků). 

Kdo je neplátcem daně z nemovitých věcí?

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává, pokud ho poplatník podal na některé z předchozích zdaňovacích období a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně (zpravidla nabytí či pozbytí nemovitosti).

Na co se vztahuje osvobození od daně z nemovitých věcí?

Osvobození od daně z nemovitých věcí se vztahuje jak na daň z pozemku, což definuje § 4 zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí, tak i na daň ze staveb a jednotek, což je podrobně popsáno v § 9 zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí.

Jak je to s podnikáním a dani z nemovitých věcí?

Pokud pozemek či stavbu využíváte k podnikání, platí pro vás zvláštní sazby daně.

Kromě několika výjimek (zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství) platí u daně staveb a jednotek sazba 18 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy a u daně z pozemků sazba 9 Kč za 1 m2 zpevněných ploch pozemků užívaných k podnikání nebo v souvislosti s ním.

Obce navíc mohou pro stavby sloužící k podnikání stanovit koeficent 1,5, kterým se násobí celková daňová povinnost.

Kdy dochází k zániku daňové povinnosti?

Pokud se změnila vlastnická práva k nemovité věci, je povinnost tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu nejpozději do 31. ledna.

Přiznání k dani z nemovitých věcí pak podává již nový vlastník dle termínů podání přiznání k dani z nemovitých věcí.

Přiznání k dani z nemovitých věcí

Přiznání k dani z nemovitých věcí (dříve přiznání k dani z nemovitosti) se podává pouze jednou. Poté už příslušný finanční úřad rozesílá složenky, pomocí kterých lze daň z nemovitých věcí zaplatit. 

Kdo podává přiznání k dani z nemovitých věcí?

Přiznání podávají poplatníci, u nichž se změnily okolnosti rozhodné pro stanovení daně. 

Jde především o poplatníky, kteří v roce 2025 nabyli do svého vlastnictví pozemek, zdanitelnou stavbu nebo bytovou či nebytovou jednotku. 

Přiznání musí podat i ti, kteří loni k přiznané nemovité věci provedli přístavbu, nástavbu nebo ji částečně zlikvidovali, pokud na základě těchto změn současně došlo ke změně druhu nebo výměry pozemku, případně zvýšení nadzemních podlaží a podobně. Změnou rozhodnou pro stanovení daně je rovněž změna výměry parcely na základě obnovy katastrálního operátu.

Poplatníci, kteří nějakou nemovitost darovali, prodali nebo jinak pozbyli, nemusí v některých případech podat přímo daňové přiznání a stačí, když finančnímu úřadu ohlásí změnu ve vlastnictví nemovitosti formou písemného oznámení. Toto ale platí jen pro poplatníky, kteří už v daném kraji žádnou nemovitou věc nemají. Pokud někomu v daném kraji ještě nějaká další nemovitá věc zbyla, musí podat dílčí daňové přiznání.

Pokud se například kvůli rozhodnutí obce změnily koeficienty, nové přiznání poplatníci podávat nemusí. Přepočet se provede automaticky a novou výši daně se lidé dozvědí rozhodnutím, zpravidla hromadným předpisným seznamem, případně platebním výměrem."

Jak vyplnit daňové přiznání k dani z nemovitých věcí?

V záhlaví formuláře vyplňte, pro jaký finanční úřad podáváte přiznání. Nezapomeňte, že máte-li nemovitosti ve více krajích, přiznání k dani podáváte odděleně podle příslušnosti k místnímu finančnímu úřadu.

Oddíl I.

Vyplňte, zda přiznání podáváte jako občan, nebo jako fyzická osoba podnikající, resp. právnická osoba. Čísla účtů jsou nepovinným údajem. Rozhodně však nevynechejte telefonní spojení na vás, značně tím urychlíte komunikaci mezi FÚ a vámi v případě nepřesností v přiznání.

Jestliže máte zřízenou datovou schránku, budou vám písemnosti zasílány do datové schránky. Písemnosti, které do datové schránky zaslat nelze, tj. zejména takové, které nelze zkonvertovat do digitální podoby, anebo jsou výsledné datové soubory větší než 10 MB, vám budou doručeny na adresu místa pobytu/sídla, anebo na adresu pro doručování, pokud ji v daňovém přiznání uvedete.

Oddíl II.

V této části uveďte údaje k výpočtu daně z přiznávaných pozemků tak, jak jsou vedeny v katastru nemovitostí. Dani z pozemků podléhá část pozemku nezastavěná nemovitou stavbou (tj. stavbou spojenou se zemí pevným základem) bez ohledu na to, zda tato stavba je či není předmětem daně ze staveb. Pozemek, zastavěný movitou stavbou (tj. stavbou, která není spojena se zemí pevným základem), dani z pozemků podléhá.

Pro každý druh pozemku a pro každé katastrální území, v němž se přiznávané pozemky nacházejí, vyplňte samostatný list s údaji k dani z pozemků. Samostatný list s údaji k dani z pozemků vyplňte i pro každý kód souboru lesních typů lesního pozemku, případně pro různou cenu pozemků rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb.

Vyskytnou-li se v jednom katastrálním území dvě parcely téhož druhu pozemku se shodným parcelním číslem, kdy se jedná o parcelu dosud evidovanou zjednodušeným způsobem a parcelu katastru nemovitostí, vykáží se jako jedna parcela pod jediným parcelním číslem se součtem jejich výměr na jednom listu k dani z pozemků, případně se vykáží každá jednotlivě na samostatném listu k dani z pozemků.

Oddíl III.

V této části uveďte údaje k výpočtu daně z přiznávaných staveb nebo jednotek (bytů nebo samostatných nebytových prostorů). 

Pro každý druh stavby nebo jednotky, tj. bytu nebo samostatného nebytového prostoru, za každé katastrální území, v němž se přiznávané stavby nebo jednotky nacházejí, vyplňte samostatný list s údaji k dani ze staveb. Stavby téhož druhu o shodném počtu dalších nadzemních podlaží nebo jednotky téhož druhu, nacházející se v téže stavbě, uveďte za každé katastrální území na jediném listě, případně na přílohách k tomuto listu.

Přiznáváte-li podle § 13a odst. 5 zákona o dani z nemovitých věcí daň ze staveb ve výši svého spoluvlastnického podílu na stavbě nebo jednotce, uveďte vždy na samostatném listu stavby nebo jednotky jednoho druhu v jednom katastrálním území se stejnou výší spoluvlastnického podílu.

Oddíl IV.

V této části uveďte vypočítanou celkovou výši daně z nemovitých věcí. Uveďte, kdo daňové přiznání sestavil (tj. např. sama sebe).

Kdy je termín podání přiznání k dani z nemovitých věcí?

Termín pro podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí je

Zákon č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí však definuje i částečné výjimky. Konkrétně jde o situaci, kdy do 31. prosince roku, ve kterém byl podán návrh na vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí, nebylo rozhodnuto o jeho povolení.

Potom se podává daňové přiznání do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí.

Jak je to s daňovým přiznáním u garáže?

Pokud garáž stojí zvlášť mimo bytový dům, podává se přiznání k dani ze staveb a jednotek samostatně.

Pokud je garáž součástí bytového domu, respektive součástí jednotky, daňové přiznání se zvlášť nepodává.

Podává se daňové přiznání u sklepa?

Sklepy patří mezi příslušenství bytu a samostatné daňové přiznání se za ně nepodává.

Jak na výpočet daně z nemovitých věcí?

Pro výpočet daně z nemovitých věcí (dříve daně z nemovitostí) využijte online kalkulačku, je to nejjednodušší způsob, jak zjistit výši daně, nebo použijte manuál pro výpočet daně z pozemku a výpočet daně ze stavby.

Kalkulačka daně z nemovitých věcí

Kolik zaplatíte na dani z nemovitých věcí? Vyzkoušejte kalkulačku daně z nemovitých věcí. Pokud neznáte místní koeficienty, budete potřebovat výměru v m2 a také název obce.

Jaká je sazba daně z nemovitých věcí?

Sazby daně z nemovitých věcí vycházejí ze zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí. Dostupné jsou v paragrafu 6.

Základní sazby pro nejčastější typy pozemků (za 1 m²):

• Zastavěná plocha a nádvoří: 1,35 Kč
• Ostatní plochy: 1,35 Kč
• Stavební pozemky: 3,50 Kč
• Zpevněné plochy pro podnikání: 9,00 Kč (zemědělství/lesnictví 1,80 Kč)

Jak fungují koeficienty u stavebních pozemků?

Výpočet daně u stavebních pozemků se skládá ze základní sazby, která činí 3,50 Kč za 1 m² (platné pro rok 2026). Tato částka se následně násobí koeficienty, které mohou výslednou daň výrazně změnit.

1. Obecní koeficient (podle velikosti obce)

Základní sazba se násobí koeficientem podle počtu obyvatel v obci (poslední sčítání lidu). Pokud obec nevydala vlastní vyhlášku, platí tyto zákonem stanovené hodnoty:

• 1,0 v obcích do 1 000 obyvatel
• 1,4 v obcích nad 1 000 do 6 000 obyvatel
• 1,6 v obcích nad 6 000 do 10 000 obyvatel
• 2,0 v obcích nad 10 000 do 25 000 obyvatel
• 2,5 v obcích nad 25 000 do 50 000 obyvatel
• 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, statutárních městech a vybraných lázeňských městech
• 4,5 v Praze

2. Místní koeficient

Kromě výše uvedeného koeficientu může obec zavést také tzv. místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0. Tímto koeficientem se násobí celá daňová povinnost za danou nemovitost. Od roku 2024 mohou obce tento koeficient stanovit selektivně – například pouze pro stavební pozemky nebo průmyslové zóny, zatímco pro rodinné domy zůstane nízký.

3. Inflační koeficient

Novinkou od roku 2025 je státní inflační koeficient, který reaguje na růst cenové hladiny. Tímto koeficientem se násobí výsledná daň automaticky ze zákona. Pro rok 2026 je jeho hodnota vyhlášena Ministerstvem financí (pokud je inflace nízká, zůstává na hodnotě 1,0).

Peníze za nemovité věci

Autor: Shutterstock

Jaký je termín platby daně z nemovitých věcí?

Den splatnosti je dnem, kdy částka byla připsána na účet finančního úřadu nikoli dnem, kdy částka byla odeslána. Pokud je vaše roční daň do 5000 Kč, je splatnost
1. června (31. května je neděle).

Pokud je vaše roční daň vyšší než 5000 Kč, lze ji rozdělit na dvě stejné splátky a ty uhradit nejpozději do 1. června (31. května je neděle) a 30. listopadu.

Zemědělci a chovatelé ryb mají termín do 31. srpna a do 30. listopadu. 

Pokud vaše celková daň z pozemků nebo ze staveb je menší jak 50 Kč, platit daň nemusíte.

Jak zaplatit daň z nemovitých věcí?

Zaplatit daň můžete těmito způsoby:

• pomocí SIPO, 
• převodem z účtu, 
• poštovní poukázkou, 
• na pokladně příslušného finančního úřadu.

Den splatnosti je dnem, kdy částka byla připsána na účet finančního úřadu, nikoli dnem, kdy částka byla odeslána.

Jak zaplatit daň z nemovitých věcí pomocí SIPO?

Při platbě daně z nemovitých věcí pomocí SIPO stačí mít zřízenou službu SIPO u České pošty a doručit vyplněné Oznámení o placení daně z nemovitých věcí prostřednictvím SIPO spolu s dokladem o přidělení spojovacího čísla nebo aktuální rozpis bezhotovostní platby SIPO na finanční úřad, u kterého jste poplatníkem daně z nemovitých věcí.

Složenka k dani z nemovitých věcí

Složenky k placení daně z nemovitých věcí jsou doručovány plošně po celé republice. Složenku byste měli dostat do schránky nejpozději do 25. května.
U fyzických osob jde o složenkou daňovou, ze které se nemusí platit poštovní poplatek. Pokud složenku do tohoto termínu nedostane, kontaktujte příslušný finanční úřad.

Pokud máte daň vyšší než 5000 Kč, není na složence vytištěna částka daně. Můžete si totiž zvolit, zda chcete daň splatit najednou, či ve splátkách.

Jaké jsou sankce za pozdní platbu?

Poplatníkovi vzniká povinnost uhradit úrok z prodlení, počínaje pátým pracovním dnem následujícím po dni splatnosti. 

Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené ČNB platné pro první den příslušného kalendářního pololetí zvýšené o 14 %.

Co byla daň z nabytí nemovitých věcí?

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena 26. září 2020. Jednalo se o majetkovou daň, která v letech 1993 až 2013 byla označena jako daň z převodu nemovitostí. 

Předmětem daně byly nemovité věci, které se nacházely na území České republiky a jejím poplatníkem byl převodce vlastního práva a od listopadu 2016 nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.

Jednotná sazba této daně byla ve výši 4 %.