Prodej nemovitosti se nenaskýtá příliš často, a tak může pro fyzickou osobu představovat nejen významný příjem, ale také daňové povinnosti. Ne vždy je totiž příjem z prodeje nemovitosti možné osvobodit od daně z příjmu. V tomto článku se podíváme na jednotlivé případy, kdy lze příjem osvobodit, a kdy naopak podléhá zdanění dle § 10 zákona o daních z příjmů.
Osvobození při splnění časového testu vlastnictví
Jednou z nejčastějších forem osvobození příjmů z prodeje nemovitosti je tzv. „časový test“. Pokud fyzická osoba vlastnila nemovitost po dobu nejméně 10 let, je příjem z prodeje nemovitosti od daně z příjmů osvobozen. Pozor však na to, že do konce roku platila kratší lhůta, a to pět let. Tato lhůta se počítá od nabytí vlastnického práva a vztahuje se na jakoukoli nemovitost, bez ohledu na to, zda v ní vlastník bydlel či nikoli.
Pokud tedy prodáváte nemovitost, kdy k nabytí došlo do 31.12.2020, budete testovat dobu vlastnictví na pět let. U nemovitostí nabytých po 1.1.2021 musí být doba vlastnictví delší, tedy desetiletá.
Specifická chvíle nastává v okamžiku, kdy byl majetek nabyt děděním. V takovém případě je možné do doby vlastnictví zahrnout i dobu, ve které byla nemovitost ve vlastnictví posledního zůstavitele. To ovšem platí pouze v případě dědění od příbuzných z řady přímé nebo od manžela.
Pozor však na to, že u nemovitostí, které byly v obchodním majetku, je režim zdanění odlišný.
Osvobození při bydlišti v nemovitosti
Pakliže není splněn časový test vlastnictví, může se přistoupit k druhé možnosti osvobození příjmů, a to za situace, že fyzická osoba měla v prodávané nemovitosti bydliště. Pokud měl prodávající v nemovitosti bydliště alespoň po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, je příjem z prodeje možné osvobodit od daně z příjmů.
Pozor však na to, že se nejedná o trvalé bydliště, ale o tzv. stálý byt. Není tedy zapotřebí, aby poplatník měl v nemovitosti zřízené trvalé bydliště. Je nutné prokázat, že v nemovitosti bydlel. Prokazování je potom na straně poplatníka. Jako důkazy o bydlení, budou-li potřeba, lze například použít svědectví sousedů, přijímání pošty v daném místě, spotřeba energií, pracovní zařazení v blízkosti bydliště a další.
Pokud fyzická osoba nemovitost užívala pro účely bydlení kratší dobu, lze přesto příjem osvobodit, pokud daný poplatník využije příjem z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Osvobození při použití příjmu na bytovou potřebu
Pokud není možné příjem z prodeje nemovitosti osvobodit na základě testu vlastnictví ani na základě splnění podmínky bydliště v dané nemovitosti, je možné využít ještě jednu možnost osvobození příjmu. Příjem z prodeje nemovitosti lze osvobodit za předpokladu, že prodávající použije získaný příjem k uspokojení vlastní bytové potřeby.
Za bytovou potřebu, kterou definuje zákon o daních z příjmů v § 4b, se považuje např. koupě bytu či domu, stavba, rekonstrukce, splátka hypotéky a další situace, které jsou taxativně vymezeny v zákoně. Tuto možnost lze využít pouze v případě, že se jedná o uspokojení vlastní bytové potřeby.
V zákoně o daních z příjmů jsou tedy přesně definované podmínky, za kterých lze tento příjem osvobodit. Podmínkou je, že poplatník použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.
Je zapotřebí upozornit na to, že proinvestovat musí poplatník celý získaný příjem, nikoli rozdíl mezi příjmy a výdaji. Pokud tedy poplatník příjem hodlá osvobodit dle výše uvedeného, musí daný příjem proinvestovat v tento rok, následující rok anebo musel příjem proinvestovat v roce minulém. Pokud by došlo k prodeji v roce 2025, má se za splněnou podmínku proinvestováním daného příjmu v roce 2024, 2025 nebo 2026.
Zdanění příjmů dle § 10 ZDP
Pokud nelze příjem z prodeje nemovitosti osvobodit dle žádné z předchozích uvedených možností, je nutné tento příjem zdanit jako tzv. ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Poplatník tento příjem zdanění v tom daňovém přiznání, ve kterém příjem získal. To neplatí v případě nesplnění podmínky využití příjmů na obstarání vlastní bytové potřeby.
Předmětem zdanění je rozdíl mezi příjmem z prodeje, a výdaji, které s prodejem souvisí. Pokud jsou výdaje vyšší než příjmy, má se za to, že se výdaje rovnají příjmům. Pokud je tedy nemovitost prodávána tzv. „pod cenou“, nelze uplatnit takto vzniklou ztrátu jako ztrátu daňovou, a rozdíl ke zdanění se rovná nule. Výsledný základ daně potom podléhá sazby daně z příjmů ve výši 15 %. Za určitých okolností však může podléhat i vyšší sazbě daně, a to 23 %.
Zákon o daních z příjmů pak v § 10 odst. 1 písm. b) definuje, že za ostatní příjem je považován příjem z úplatného převodu nemovité věci. K těmto příjmům však může poplatník jako výdaj uplatnit cenu, za kterou věc prokazatelně nabyl. V případě, že byla tato věc nabyta bezúplatně, je výdajem cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí.
Pokud se jedná o majetek, který byl zahrnut do obchodního majetku anebo majetek, ze kterého plynul příjem z nájmu, je za výdaj považována jeho zůstatková cena.
Jako výdaje je dále možné uplatnit prokazatelně vynaložené výdaje na technické zhodnocení, opravy a údržby věci, a to včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje – například provize realitní kanceláři za zprostředkování prodeje.
Pokud poplatník vynaložil výdaje na osobní spotřebu poplatníka nebo svépomocí věc opravil, hodnota této práce nemůže být zahrnuta mezi výdaje.
Zaujal vás článek?
Odemkněte si celý text za jednorázových 30 Kč. Stačí zadat váš e-mail a v dalším kroku vše odsouhlasit.
Již jste zaplatili? Vložte, prosím, váš e-mail a my vám zašleme nový odkaz pro odemknutí
