Švýcarsko jako realitní ráj pro české investory. Hypotéky jsou tam extrémně levné

O preferencích českých privátních investorů, majitelů firem a family offices jsme si povídali s Petrou Savino, zakladatelkou poradenské společnosti S1 Solutions.

Omezení vlastního bydlení a přísná ochranná legislativa

Prvním zásadním aspektem, se kterým se musí každý zahraniční zájemce o švýcarské reality vyrovnat, jsou striktní pravidla pro nákup nemovitostí k trvalému bydlení. Švýcarsko tímto způsobem velmi důsledně chrání svůj vnitřní trh před spekulacemi a nekontrolovaným přílivem cizího kapitálu.

Pokud občan České republiky uvažuje o tom, že by si v zemi koupil dům či byt pro vlastní rezidenční účely, narazí na přísné legislativní bariéry.

Vlastně hlavním důvodem toho omezení je zákon Lex Koller (zákon regulující nákup nemovitostí cizinců, pozn. redakce), který omezuje nákup nemovitosti cizince bez trvalého pobytu. To znamená, že pokud nemáte povolení k pobytu typu C nebo B, není možné koupit si nemovitost pro vlastní bydlení, vysvětluje Petra Savino. Bez příslušného povolení k pobytu je tedy získání standardního rezidenčního domu pro osobní potřeby cizinců prakticky vyloučené.

Otevřené dveře pro komerční investice a reálný byznys

Zcela jiná situace však panuje v oblasti investičních a komerčních nemovitostí, kde švýcarský trh zůstává zahraničním zájemcům otevřený. Přísná legislativní omezení se totiž nevztahují na objekty, které slouží k podnikání nebo generování výnosu.

V tomto případě neplatí omezení. Hovoříme zde o rekreačních objektech, kavárnách, kancelářích, takže vše, na čem profituje byznys. Na to se Lex Koller nevztahuje, upřesňuje Petra Savino.

Čeští investoři tak mohou směřovat své prostředky například do hotelů, vícebytových domů či jiných podnikatelských objektů. Mezi nejvyhledávanější lokality pro nákup rekreačních nemovitostí patří prestižní střediska jako St. Moritz, Davos či Klosters. Stále větší pozornost českých kupců navíc poutají oblasti Andermatt a Samnaun, které profitují z mírnějšího právního režimu vůči zahraničním zájemcům.

Objem českého kapitálu a stoupající zájem v turbulentní době

I když přesný přehled o všech drobných českých majitelích nemovitostí ve Švýcarsku neexistuje, oficiální statistické ukazatele jasně potvrzují, že zájem Čechů o tento bezpečný přístav je masivní. Poslední zveřejněná data České národní banky (ČNB) dokládají, že čeští soukromí majitelé drží ve Švýcarsku nemovitosti v minimální hodnotě přesahující 1 miliardu korun. V reálu však může být objem alokovaného kapitálu v konkrétních velkých projektech ještě mnohem vyšší.

Trend růstu zájmu českých investorů se projevuje dynamicky. Švýcarsko jim nabízí politickou stabilitu a neutrální postoj jako pevnou oporu pro bezpečné uložení majetku. Švýcarský frank navíc funguje jako klíčový ochranný štít proti inflaci v eurozóně.

Boom potvrzuje i přímá firemní praxe poradenské společnosti S1 Solutions v roce 2026. Opravdu registrujeme větší zájem. Aktuálně vyřizujeme pro jednu českou firmu bytový dům v hodnotě 4 a půl milionů euro. Takže ano, pokud to vezmu pohledem naší společnosti, tak v letošním roce je poptávka vyšší než v roce 2025, dokládá Savino.

Vliv přísnějších českých regulací na trh a vyčkávání na nové impulsy

Zajímavým momentem pro budoucí vývoj poptávky po zahraničních realitách je situace v České republice, kde od 1. dubna 2026 vstoupila v platnost přísnější pravidla pro financování investičních nemovitostí pomocí hypotečních úvěrů. Je právě otázkou, zda tato nová domácí omezení nemohou poptávku po švýcarském trhu ještě více akcelerovat.

Já si myslím, že určitě ano, reaguje na tuto možnost Petra Savino. Zároveň však dodává, že je na jednoznačné závěry od samotných klientů zatím příliš brzy. Investoři i poradenské firmy na trhu tedy momentálně vyčkávají, jakým způsobem se situace na českém realitním a hypotečním trhu bude v delším časovém horizontu vyvíjet.

Život s celoživotním dluhem: Proč Švýcaři nesplácejí hypotéky

Jedním z největších kulturních a ekonomických rozdílů mezi Českem a Švýcarskem je švýcarské pojetí dluhu. Zatímco průměrný Čech touží po tom mít vlastní bydlení kompletně splacené a bez jediné koruny závazků, ve Švýcarsku představuje dlouhodobá hypotéka standardní a vysoce efektivní nástroj řízení kapitálu. Švýcaři běžně platí hypotéku celý život a nemají vůbec žádnou motivaci ji předčasně či úplně umořit.

Tomu určitě nahrává to, že úroky si můžete odečíst z daní a tím pádem vlastně se dluh s inflací znehodnocuje a peníze se investují jinde, objasňuje toto specifické nastavení Petra Savino.

Hlavním motorem neochoty splatit dluh je tamní daňový systém. Úplné splacení úvěru se totiž majiteli paradoxně nevyplatí, neboť by to pro něj znamenalo okamžité zvýšení daňové zátěže.

Úroky z hypotéky, jak Savino potvrdila, jsou totiž plně daňově odečitatelnou položkou. Dluh zde funguje jako nástroj, který drží volný kapitál. Hypotéky navíc plní i mezigenerační funkci. Je zcela běžné, že úvěr přechází z generace na generaci, přičemž reálná hodnota dluhu se vlivem inflace postupně snižuje, zatímco hodnota samotné nemovitosti dlouhodobě roste.

Zapomeňte na dlouhé fixace, trhu vládne referenční sazba SARON

Další výrazný rozdíl oproti České republice spočívá ve struktuře samotných úrokových sazeb. Čeští klienti striktně preferují dlouhodobé fixace úrokových sazeb, aby měli jistotu stálých splátek. Ve Švýcarsku naopak jednoznačně převažuje flexibilní model.

SARON je referenční úroková sazba používaná právě u hypoték, která se odvíjí od trhu. To znamená, že je flexibilní a kolísá, vysvětluje princip Savino. Tato pohyblivá úroková míra je navázaná na mezibankovní trh, a přestože se teoreticky může měnit prakticky denně, dlouhodobě vychází pro klienty levněji než fixované úvěrové produkty.

Základní úroková sazba Švýcarské národní banky (SNB) se dlouhodobě drží na úrovni okolo 0 %, což je pro české investory klíčový argument. Výsledný úrok, který klient reálně platí po přičtení marže konkrétní komerční banky, se standardně pohybuje v rozmezí pouhých 0,7 % až 1,5 %.

Při srovnání s českým trhem je rozdíl propastný. V České republice se úrokové sazby hypoték aktuálně pohybují v rozmezí od 4,5 % do 5 %, což pro investory představuje enormní finanční zatížení.

Jak získat švýcarskou hypotéku: Podmínky pro české žadatele

Pokud se český investor rozhodne využít těchto výhodných podmínek a zažádá o úvěr u švýcarského bankovního domu, musí se připravit na standardní, avšak v určitých parametrech přísnější schvalovací proces než tuzemští obyvatelé. Banky velmi pečlivě prověřují bonitu a původ finančních prostředků zahraničních žadatelů.

Je nutné dokládat příjmy a pokud jste firma, tak dokládáte tři poslední roční uzávěrky. U fyzických osob se dokládají výpisy z účtu, výplatní pásky, je samozřejmě nutný občanský průkaz a výpis z trestního rejstříku, specifikuje požadavky Savino.

U vybraných komerčních objektů a specifických finančních produktů dokáže banka poskytnout úvěr až do výše 75 % hodnoty nemovitosti (přičemž investorovi stačí 25 až 35 % vlastního kapitálu a u vybraných produktů lze splácet pouze úroky pro maximalizaci průběžného výnosu), v běžné praxi pro nerezidenty je nutné počítat s pevnou hranicí vlastních zdrojů na úrovni 35 %.

Osobní sympatie a večeře s bankéřem namísto neosobního online schvalování

V České republice je dnes běžné, že velká část schvalovacích procedur u úvěrů probíhá plně online a banky rozhodují na základě automatických algoritmů. Švýcarský bankovní sektor si však i u velkých investic v řádech milionů eur zachovává velmi tradiční, osobní a konzervativní přístup.

Ve Švýcarsku je poskytnutí hypotéky závislé na osobním posouzení bankéře. Je běžné, že vyžaduje osobní schůzku a chce poznat, kdo skutečně jste a zda vám může důvěřovat. Místní bankéři rádi ví, s kým přesně mluví a jestli jste na té stejné vlně jako je Švýcarsko. Proto klientům vždy doporučuji, že je dobré se s tím bankéřem seznámit, zajít společně večeři. Jsou to možná konzervativní postupy, ale na druhou stranu příjemné, popisuje unikátní atmosféru Petra Savino.

Schválení hypotéky tedy není čistě mechanickou záležitostí čísel a doložených podkladů, ale velkou roli hrají i osobní sympatie, budování vzájemné důvěry a představení dlouhodobých investičních záměrů.

Klíčovou roli v tomto procesu hrají specializované poradenské firmy, které administrativní a vyjednávací proces předchystají. Přesně tak. My to vlastně pro naše zákazníky děláme, že už jim banky a žádosti předchystáme a klient se pak už jen baví s bankéřem o konkrétní výši investice, doplňuje Savino.

Rekreační apartmány vs. luxusní komerční komplexy: Jak vypadá portfolio?

Zájem českých investorů se logicky dělí podle objemu disponibilního kapitálu, který mají k dispozici. Menší privátní investoři se zaměřují spíše na finančně dostupnější segment, zatímco velké investiční skupiny a rodinné kanceláře (family offices) cílí na rozsáhlé komerční celky.

Rekreační nemovitosti vidím spíš u menších investorů, protože přeci jen jsou cenově dostupnější. Naopak luxusnější nemovitosti a velké hybridní stavby jsou určeny pro větší investory, srovnává jednotlivé kategorie Petra Savino. Pokud jde o celkové rozložení klientského portfolia z hlediska objemu investovaného kapitálu, jednoznačně dominují velké projekty. Je to v poměru 80 ku 20, propočítává poměr ve prospěch velkých komerčních nemovitostí zakladatelka poradenské společnosti.

Preferované využití: Dominance dlouhodobých pronájmů

Z hlediska následného provozu a správy zakoupených nemovitostí vykazuje švýcarský trh specifické provozní zákonitosti. Zatímco v mnoha evropských turistických destinacích investoři spoléhají na platformy typu Airbnb a krátkodobé ubytovávání turistů, ve Švýcarsku je situace diametrálně odlišná.

Ve Švýcarsku převládají dlouhodobé pronájmy, které se více vyplatí. Airbnb je zde navíc hodně regulované, rozkrývá praktické důvody Petra Savino. Dlouhodobý pronájem tak zajišťuje stabilní, předvídatelný a časově v podstatě bezúdržbový příjem z investovaného kapitálu.

Jak zahraniční investory vnímají rodilí Švýcaři?

Vztah samotných švýcarských obyvatel k zahraničním vlastníkům nemovitostí není černobílý a velmi silně závisí na konkrétním typu nemovitosti a dané geografické lokalitě. V některých oblastech vyvolává příliv cizinců obavy a sociální napětí, v jiných je naopak vítán s otevřenou náručí.

Záleží, o jakou lokalitu se jedná. Pokud se budeme bavit například o rekreačních lyžařských střediscích, tak mimo sezónu se z nich stávají města duchů, což Švýcaři vnímají negativně, popisuje odvrácenou stranu rekreačního turismu Petra Savino.

Zcela opačný postoj však místní komunity zaujímají k velkým infrastrukturním a firemním investicím. Když se ale podíváte na velké objekty, jako jsou kampusy či firemní objekty, tak ty by se bez zahraničního kapitálu neobešly, a proto jsou zde zahraniční investoři přijímáni velkoryse, dodává Savino. Tyto projekty totiž přinášejí do regionů ekonomický rozvoj, moderní zázemí a nová pracovní místa.

Výhled do budoucna: Demografický tlak a klíčové referendum

Při pohledu na budoucí horizont následujících pěti let zůstává švýcarský realitní trh pro investory mimořádně atraktivním prostředím, které vykazuje stabilní růstový potenciál. Objevují se zde nové trendy, kdy starší zástavby, které disponují rozsáhlým pozemkem, se bourají a staví se nové a vyšší budovy, potvrzuje vývoj Petra Savino.

Celý trh se však momentálně nachází v očekávání zásadního politického milníku, který může stavební a investiční aktivitu v zemi do budoucna výrazně ovlivnit. Na neděli 14. června bylo totiž ve Švýcarsku vyhlášeno referendum (Keine 10-Millionen-Schweiz!), které se týká zastropování počtu obyvatel na 10 milionech.

Pokud zde bude stopka na oněch 10 milionů obyvatel, tak může realitní trh narazit na své limity, upozorňuje závěrem Petra Savino, která tak radí s investicí ve Švýcarsku nečekat.